郭树清：坚决抑制部分地区房地产泡沫 积极稳妥去杠杆

   但作为老百姓消费量最大的食品--猪肉和鸡蛋价格却持续下跌。简言之，富人通胀，穷人通缩，这背后反映了中国经济的结构性问题，即投资拉动模式对高收入群体的收入增长有利，中低收入群体的收入增速则跟随GDP增速。由于购房加杠杆导致居民在涉房支出大幅增加，其他消费则相应减少。从这个意义上看，高房价减少了居民可用于消费的收入，可以视为居民税负的加重。

    稳房价就是稳财政--房价能走L型吗

    通过上述分析，我们不难发现土地财政对于维持经济增长的重要性，如体现为土地财政在我国政府财政收入中的占比很高，成为这些年来我国基建投资保持高增长的重要资金保障。基建投资与房地产投资约占我国固定资产投资总额的40%左右，这两大投资的高增长，对于缓解我国原材料工业的总体过剩局面、带动相关产业发展起到举足轻重的作用。

    因此，从保持财政收入增长或经济稳增长的角度看，房价的稳定或上涨非常重要。而在国内居民家庭资产配置中，房地产的比重占到65%左右，这对于国内房地产需求维持长期旺盛功不可没。如果房价出现下跌，则房地产的投资性需求会大幅下降，从而导致土地财政收入下降。故对于政府部门、尤其是地方政府而言，房价下跌将影响其各项任务指标的完成。

    房价下跌对于中国金融体系的冲击则会更大，因为商业银行、信托及民间金融机构等的资产大部分以房地产抵押的形式存在。这也使得我国房地产调控政策虽实施得很早，但效果甚微。

    去年，我曾从人口和货币这两个角度分析房价，提出：2010年之前，房价上涨的主要动力来自流动人口和劳动年龄人口的增长；2011年至今，流动人口和购房主力人口数量均已经减少，货币扩张是房价上涨的主因。而目前我们要金融去杠杆，目的是防止发生金融危机，故既要抑制房地产泡沫，但同时又要实现经济稳增长的目标，因此，政策上应该不会采取极为严厉的举措以降低房价，估计更不会采取扩大土地供给的办法来缓解核心城市楼市的供求关系，这是为了防止以后出现商品房过剩问题，类似香港的做法。

    尽管目前宏观调控的目标是防止房价大起大落，希望房价最好也能走L型。但真的能走L型吗？我认为难度很大。如前文所述，当前中国的流动人口数量正在减少，人口老龄化导致购房主力人口数量也在减少，这会影响购房者对未来房价的预期，同时，金融去杠杆正在推进中，房贷政策的收紧也在抑制需求--这同样会影响购房者的预期。

    因此，房价如果走L型，在走了一段时间后必然会选择方向。在经济增速下行、房价累计上涨幅度惊人的情况下，下行的概率要大于上行的概率。因此，即便是主动去杠杆，也很难改变趋势的逆转，就如2015年下半年股灾的发生，实际上也是主动去杠杆所引发。 事实上，政策很难同时做到去杠杆和股价稳定。

    政策可以通过管制来调控物价，可以调控汇率，但最难调控的还是预期。如何做到既能让想卖房的人无怨无悔地卖房，又能给予买房者房价不会跌的坚定信心？

    房企掀海外发债融资小高潮 开发商资金变紧？

    融资收紧 房企又突击海外发债

    房企又掀起了一股海外发债融资的小高潮。

    6月22日，佳兆业、恒大先后发布公告，披露了发行大规模境外融资的信息。佳兆业新的融资约合181.6亿元人民币；恒大海外融资的规模则达到约450亿元人民币，创下了中国企业在海外融资的一个小高峰。包括世茂、中国金茂等房企，也披露公司未来拟展开海外融资。

    有开发商表示，在楼市销售持续火热的背景下，房企资金回笼仍然较畅通，日常运营的资金并没有紧绷。但对于发展意愿强烈的公司而言，对外投资需求与市场供应量之间的反差，使得一部分房企将融资由境内转向境外，试图通过境外发债进行突击融资。

    还有一些房企，通过在项目引入私募的方式来筹集资金，而房地产信托在经历今年2月份的谷低后，也出现了升温的迹象。

    海外融资小高潮

    监管部门对房企融资实施严格监管的背景下，部分企业融资的目标，从境内转向了境外。

    6月22日，佳兆业公告披露，公司将发行分别于2020年至2024年到期，总计约26.58亿美元（约合181.6亿元人民币）的一系列新票据。