郭树清：坚决抑制部分地区房地产泡沫 积极稳妥去杠杆

    之所以把费雪方程式的等式右边做这样的变换，是想说明：首先，尽管中国货币超发，但由于日益扩大的贫富差距，这些货币大多流入高净值群体手中。其次，中国1990年开始有了股市和债市，2000年起房地产市场化带来楼市的繁荣，这导致Q3和Q4的规模大幅上升，从而吸纳了大量的货币流向证券市场和房地产市场。

    众所周知，CPI包含八大类消费品和服务，这八大类权重各有不同，由于奢侈品消费或奢华服务在CPI中所占权重很小，而房地产投资成本等则根本不体现在CPI中，房租在CPI中的权重也不大，故CPI的高低基本由一般消费和服务决定，这就导致货币大规模超发而CPI却不高的现象出现。

    通货膨胀的原义就是货币膨胀（过量发行），后来渐变为"物价上涨"的代名词。如果回归通货膨胀的本源，那么，当前金融资产估值偏高、房价居高不下、古玩艺术品价格一涨再涨、出境旅游高消费等现象，实际上也是货币超发即通货膨胀的体现。因此，不存在"货币消失"现象。

    高房价实质就是高通胀的表现

    --显性税收与隐性税收

    如前所述，通货膨胀的原义就是货币扩张，高通胀就是货币严重超发，只不过主要不是体现在CPI（消费价格指数）上，而更多体现在奢侈品、服务价格或资产价格上。因此，高房价是货币大规模扩张（高通货膨胀）的一种表现形式。

    此外，高房价不仅是高通胀的一种表现形式，而且也相当于一种高额税收。从显性来看，土地财政就是一种税收，因为土地价格越高，房地产市场越火爆，政府卖地收入就越高。例如，2006年国有土地出让金收入只有1650亿元，到2014年则达到4.29万亿元，2016年仍有3.75万亿元。

    近年来，在全国政府财政收入中，房地产相关的各种税收（房地产营业税、企业所得税、契税、房产税、土地增值税等）加上土地出让金收入占比最高达到约45%，2016年仍在30%以上（由于营改增的影响，该比例存在低估）。可见，房地产对政府财政收入构成了重要支撑。

    不可否认的是，土地财政对于中国经济长期维持高增长或中高速增速起到了决定性的作用，这也是有别于发达国家经济发展路径的一种独特的循环发展模式。因此，土地财政是一把双刃剑，它在对城市基础设施的完善做出很大贡献的同时，也对房价的不断上涨起到了推波助澜的作用，这也是地方政府在抑制房价上涨方面缺乏动力的主要原因。这也可以解释为何房产税试点早在2010年就推出了，为何至今仍没有立法的原因：是因为存在信息没有互联互通的技术障碍吗？显然不是。

    除了带来政府涉房财政收入增加等显性高税收之外，高房价同时包含着隐性的高税收，即随着房价的上涨，居民可支配收入中用于购房和租房的支出比重不断上升，据我的大致统计，2016年，中国新房（住宅）销售额超过10万亿元，占城镇居民可支配收入总额（人均3.36万元乘以7.93亿人）约为37%，即便扣除4.96万亿元的新增房贷，加上19.14万亿房贷余额的利息，再加上公积金贷款的利息成本，相加大约1万亿元，因此，估计购房者花在购房上的费用占城镇居民可支配收入总额的比重约为23%。

    以北京为例，目前北京二手房每套均价约700-800万元，但居民人均扣除消费支出后的可支配收入（即人均可支配收入-人均消费支出）大约只有1万多元。高房价对于有多套房的高净值群体固然有利，但更多普通置业群体却不得不为高房价付出沉重的代价。对于这些人而言，购买住房而付出数额巨大的资金，类似于变相高纳税。

    那么，对于不购房的人而言，是否就没有上述所提的"被纳税"呢？看似没有纳税，但实际亏损可能更大，因为若把高房价当成通货膨胀的话，那么，在通胀阶段持有现金所导致的损失是最大的。比如，一个在城里打工超过十年的农民工，这十年的薪酬涨幅肯定远不如房价涨幅，也就是说，如果他想在城里安家的话，这十年他可能是白白打工了。即便是那些在上世纪80、90年代就分了房子的退休人员，如果理财的唯一方式是将退休金存银行，在如今这样一个货币超发的年代，他们一辈子的积蓄都被压缩掉了，也没有能力进行改善性购房。

    2016年以来的我国消费增速逐月回落，但奢侈品消费增速却明显上升，如豪华车销量重新回到两位数的增速，明显快于一般乘用车销量增速；茅台价格也从2016年下半年以来出现上涨，澳门博彩业的毛收入同期出现回升。