【掌柜日报】两部委启动地产供给侧改革 供地迎分类调控

    “在东部沿海地区，环渤海、珠三角、长三角等热点地区积极推动建设用地减量化发展。但这些城市本身是需要增加土地供应的，人口在增加，需求在增加，城市发展需要用地，道路、绿化、市政公用、产业、住房都需要用地。”他说。

    在前述土地市场观察人士看来，热点城市土地稀缺与否，还应当看供需关系。

    事实上，各地住房总量这一数据却并不明确。目前，除深圳外，一二线热点城市均未公布这一数据。

    “市场供应包括新供的和存量的，存量的已经有很多了。但由于分配不均衡，有些人可能持有几十套甚至上百套住房，另一些人却没有住房，导致房屋空置率较高，房屋没有形成有效的供应，刚需没有得到有效保障。在这种情况下，缺地就相当于‘假缺地’。”上述观察人士直言，目前，依然是通过加大供地解决新增的房源需求，因此总感觉大城市的地不够用。

    值得一提的是，国土资源部正在加快推进不动产统一登记工作，力争今年年底前，所有市县全部接入国家级信息平台，全面实现不动产登记“四统一”。届时，各地住房总量数据将一目了然。

    除了深圳，

    没有哪个城市真正“缺地”？

    “现在谈到房地产问题，大家都有些大而化之，简单地去区分一二三四线城市。北上广深即便有很多共性，区别也很多，不能简单地下结论。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示。

    受访专家普遍认为，房地产市场要因城施策，一线城市住宅供地的现状和问题还需具体分析，“除了深圳，大概没有那个城市真正缺地。”

    “深圳比较特殊。”有分析人士对《中国经济周刊》记者表示，其特殊性体现在两个方面：首先，深圳是全国唯一全部土地归国家所有，不存在集体土地的市。其次，其城市开发程度基本饱和，基本上没有存量的、可供新开发的建设用地，即便是每年新增建设用地指标也不会用。该分析人士表示，因此深圳只能通过土地整备、城市更新等方式进行供地，对存量建设用地进行节约、集约开发，盘活存量。

    而具体到广州，中山大学银行研究中心副主任、深圳市房地产研究中心主任助理李宇嘉撰文指出，通过广佛一体化，广州也探索出突破建设用地限制，扩大供地和楼市半径的路子。目前，广佛之间开通了5条地铁线，2015年，佛山商品房销售1421万平方米，超过广州、深圳，广东省内居第一，60%为广州居民购买，其房价仅为广州的一半。

    “广州城市群发展得较好，周边的佛山、东莞等小城市供地有替代效应。”上述分析人士表示，“可以将广州理解为大都市的一个区，某城区不供地，其他城区可大量供地，起到了替代的作用。”

    就上海的情况而言，“上海还是存在集体土地的，还存在征收的可能性。”欧阳捷对《中国经济周刊》记者分析称，核心区整理出一块地确实不容易，城郊供地也不现实，城市发展不能延续“摊大饼”的方式。从客观上讲，可供的土地确实还是有限的。

    其他热点城市情形如何？易居研究院统计数据显示，包括郑州在内的6个城市在过去6个月的平均去库存周期都在6个月以下，属于“必须显著增加供地且加快节奏”的城市。

    郑州市国土资源局披露的信息显示，未来3年，郑州市区计划供应住宅用地2400公顷，约合3.6万亩。根据《郑州市市本级2017年度国有建设用地供应计划》，今年郑州计划供应住宅用地843公顷，约合1.26万亩。这将有助于加大住宅用地供应力度，稳定市场预期。

    “郑州还有大量的土地可供。” 建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森对《中国经济周刊》记者表示，建业地产土地储备城市分布中，郑州占34.67%。在他看来，新的政策市场估计还要适应一段时间。接下来的两到三个月，期待各地政府拿出具体的供地规划。

    缺地城市去哪儿找地？

    发展二级市场、土地整治、跨省占补平衡、扩大容积率

    那么，热点城市应该去哪儿找地？