商业地产要保持生命力 多地持续深化楼市调控政策

      近年来，随着市场供给过剩、同质化竞争以及电商不断挤压，商业地产进入了转型阵痛期。传统单纯依靠收租的重资产化盈利模式遇到瓶颈，商业地产要想继续保持生命力，必须在管理模式和轻资产化经营模式上有所创新。

      据赢商大数据中心统计，受大量新增供应及商场调整改造等综合因素影响，2017年全国一、二线城市购物中心空置率季度环比平均涨幅高达5.3%；在28个城市中，有近一半城市的商场空置率超过8%的警戒值；经营下行压力明显加剧。

      全联房地产商会商业地产研究会会长王永平表示，现在商业设施很多，竞争压力较大，需要以商业为引擎，以“商业+”打造综合体。过于简单的商业业态已经无法适应消费需求的变化，商业地产要从过去重开发向重运营、重内容转变。

      作为商业地产的重要品类，商业办公同样面临巨大的经营压力。目前，商业办公转型主要受到三方面影响，一是商办物业大资管时代已经到来，纯粹依靠收租金的传统商办物业盈利模式，已经不符合市场发展要求；二是企业租户不再满足于写字楼空间租赁，对企业交流、商务合作、资源共享等方面的需求越来越强烈；三是越来越多科技产品应用于日常生活与办公中，打造轻办公环境成为企业租户的重要需求。

      轻资产化、需求多样化及高科技化，已经成为商业办公转型中迫切需要完善的三个方面。“以前写字楼就是收取租金，并提供物业服务。”福晟集团董事兼福晟商业集团总裁、福晟地产集团执行总裁吴洋说，如今商业地产需要满足人们的多种需求，商场、公寓都已经开始转型，唯独写字楼滞后了。

      目前，大多写字楼都只提供简单的物业服务，难以满足餐饮、休闲、亲子等更多方面需求。这一方面使得客户满意度低下，另一方面造成激烈的同质化竞争。

      经过思考和摸索，福晟集团在今年初推出了服务商业地产的商务智慧体平台——Officetree。吴洋介绍，Officetree以客户需求为导向，以智慧平台为工具，以多元服务为内容，通过商务协同将企业、空间、资源、白领生活及多种力量融合，打造从商务生活到企业发展的服务体系，构建全新的商务生活方式。

      对企业租户来讲，当一个商业地产项目中入驻了足够多企业商户后，就形成了一个立体的生态圈，Officetree可以提供交流系统，帮助原本各自为政的企业互相沟通。企业租户能够在这个系统中快速找到自己所需要的资源，大大节省了资源搜索与沟通的时间。

      对白领人群来说，Officetree能够提供个性化服务，满足其在办公、社交等方面的多元需求。仅通过一个系统，就能够与整个办公体的员工交流，包括订餐、健身、约车等。

      对于物业而言，Officetree能够打造一个双向交流平台，物业能够及时了解租户的需求，租户也能及时掌握写字楼物业的动态，将物业管理变成服务。“从写字楼端到商场端，从办公到生活，我们营造了整个服务体系。商业地产的未来，必须要摆脱投入大量建造费用的时代，要把每栋物业变成智慧生命体。”吴洋说。

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      进入9月份以来，多地持续深化楼市调控政策，积极推进住房保障建设。

      具体来看，深圳研究出台住房新政，“城中村”综合整治后，可统筹纳入住房保障体系；荆州要求新建商品住宅需无偿配建7%保障性住房；太原规定从2019年起，新增商品住房地块至少配建20%租赁住房；厦门规定公共租赁住房不得二次装修，租金优惠由20%比例提高到30%；烟台市房屋租赁平台正式上线运行；青岛推动企业发行住房租赁资产证券化产品尽早落地。

      除此之外，青海等地还开展了房地产市场专项整治行动。武汉也对559家“问题”租房中介进行重点整治。

      58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时表示，总的来说，短期调控的确会在一定程度上抑制购房需求，但从长远来看，住房需求仍然客观存在，因此，只有更好地完善住房供给端分类供应，从租房和购房两个层面保障供应量，在市场化供应和保障性供给两个维度满足不同人群的居住需求，房地产市场才会保持更为良性和健康的发展。

      “从长期来说，供需结构失衡是导致目前我国住房问题的主要原因，因此，着力扩大有效供给将是楼市调控顶层设计的方向。”在中国指数研究院的分析师看来，目前，各地在增加住房土地供应规模的同时，还要更加注重通过调整住房供应结构，增加新增土地供应中的中小户型、共有产权住房比重的方式增加“有效供给”，有针对性的解决刚需群体住房需求，防止刚性需求的积压。同时，还要进一步加强对住房租赁市场的规范。一是对租金的管控会加强。二是对住房租赁融资的监管会加强。三是对住房租赁机构的监管会加强。四是进一步推动“租购并举”制度的落实和细化，补齐租赁市场立法领域短板。

      （来源：中国经济网、证券日报）