全国楼市调控政策频繁发布 未来或现“以价换量”

      主持人孙华：从5月份住建部约谈12城，到最近一段时间各地调控政策出现新方向，可以看出，楼市调控再次迎来小高峰。今日本报针对读者关心的有关房地产问题，特邀专家学者给予详细解读。

      从5月份住建部约谈12城，到最近一段时间各地调控政策出现新方向，可以看出，楼市调控再次迎来小高峰，尤其是6月24日开始，西安、长沙、杭州三个城市相继宣布限制企业购房，其中，长沙更是在仅隔一日后于27日对限购区域内存量房交易个人所得税核定征收率进行调整。而重庆也于昨日再出调控“组合拳”，发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》。

      上海易居房地产研究院研究员王梦雯在接受《证券日报》记者采访时表示，近期房地产市场调控政策频发主要有两个原因：一是由于限价等原因，使得部分城市新盘抢房现象突出；二是5月份70个大中城市房价指数环比涨幅扩大，新房价格环比增幅为近11个月最高位，因此，各地纷纷加码调控以警惕房价出现反弹。具体来看，房价环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市以及部分热点炒作城市。

      事实上，自春节过后，除新房价格环比增幅较大外，全国多个城市二手房市场亦出现交易量回升、市场转暖趋势。

      以刚刚过去的5月份为例，据我爱我家市场研究院数据显示，5月份，北京（楼盘）二手住宅成交18096套，环比增长32.3%，同比增长67.5%，延续2017年四季度以来的持续上升趋势，并创下“317新政”之后的单月新高。而价格方面同样开始止跌回升；南京（楼盘）二手住宅成交7699套，环比增长18.7%，连涨四个月。价格方面5月份南京二手房价环比微升4.1%；杭州二手住宅成交量为8625套，环比增长4.3%，同比增长1.4%。房价方面近几个月始终保持平稳，环比波动幅度均在0.5%以内。

      从数据上可以明显看到，5月份全国房地产市场确实开始回温，且重点城市量增价稳，而这也可以解释缘何5月份各地发布的房地产调控政策，刷新单月最高纪录达到50次。事实上，若从今年以来的情况来看，据不完全统计，年内房地产调控政策的发布次数已接近200次。

      “随着房价上涨向四线城市蔓延，楼市调控将继续全面深入。而暂停企事业单位买房这一政策，未来有可能继续向多个城市蔓延。”中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示。

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      “前两年，金融机构来企业洽谈业务，都是融资部门或CFO出面接待，最近就需要老板亲自出马了。”近日，某上市房企相关负责人向记者表示。该人士对今年企业的融资压力深有体会，以至于房企与金融机构接洽时，接待的级别和规格都在提升。

      近期，审计署、央行、发改委密集释放房地产融资层面的利空消息，直指银行贷款和海外发债。这意味着，已持续收紧了两年的融资政策，将可能迎来新一轮加码。

      在楼市调控中步步退让的房企，正面临“前后夹击”的局面。一方面，销售回款、海外发债、私募、银行贷款等融资渠道大大受限，令企业的资金压力进一步提升；另一方面，偿债高峰期将在今年下半年出现，如何填补缺口将成为首要难题。

      多重压力之下，房企正在展开自救。有分析认为，“老板亲自出马”代表了企业姿态的变化，这可能导致企业策略出现一系列调整，并将体现在投资、拿地、开发、销售等各个环节。

      监管层释放从紧信号

      近期，监管层对房地产市场进行了一轮密集表态，其中不少内容直接指向房企融资。

      6月20日，国家审计署发布报告指出，9家大型国有银行违规向房地产行业提供融资360.87亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市。

      6月25日，央行发布报告指出，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。

      6月27日，发改委负责人在答记者问时强调，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”

      在此之前，已有十多家房企发债遭遇中止，涉及碧桂园、龙湖、富力、合生等大型房企。

      6月28日，住建部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动。虽未直接提及房地产融资，但整治内容中包括“违规销售”，被认为将对房企的定金和预售款来源产生影响。在长沙于6月25日出台的调控措施中，同样有着“严禁收取认筹金”的说法。