华创证券指出,2015年和2016年,房企的主要资金来源为境内发债。到2017年,该渠道逐渐被ABS和中票所替代,发债也转向海外。进入2018年,海外融资也大大受限,前5月房企利用外资规模下降了76.2%。
在日趋严厉的监管下,企业的融资成本不断上升。根据公开融资信息综合统计,2016年,内地发债平均成本在4%-5%的水平,部分企业可低至4%以下。到2017年,成本普遍提升至5%以上,中小房企则提升至7%-9%。诉诸海外的部分,资金成本也因美国加息而抬升,且普遍不低于国内融资。
同策研究院首席分析师张宏伟指出,“到2018年,叠加银信业务、委托贷款、企业债、海外融资等渠道进一步收紧,房企面临融资困境,很难融到钱,甚至有的房企融资成本在12%-15%。”
未来或现“以价换量”
春江水暖鸭先知。房企对这种变化有着明确的感知。“中小企业的压力最大,前几天还有企业老板专门去拜会银行领导。”前述房企人士表示,这并不是寻常现象,因为这些工作通常由融资部或CFO来做。房地产市场比较好的时候,银行还会主动拜会房企。
如今情况已经反转。某国有银行地产金融事业部负责人向21世纪经济报道记者表示,大型银行已基本不向50强以外的房企发放开发贷和信用额度,部分银行甚至将合作范围缩至30强和20强房企。
房企老板态度的变化,侧面反映出资金压力的存在。“仅仅现在我知道,TOP20房企当中,至少6家是比较紧张的,降准解决不了它们的问题。另外,其中有一家全国性品牌房企1-4月拿地投入800亿,5月份开始已经暂停拿地了!还有另外一家品牌房企,为了融资几乎质押了公司的全部股权,现在也面临比较大的偿债压力。”张宏伟说。
他还表示,从房企资金兑付压力来看,2018年房企面临的压力将真正体现(2016年房企集中加杠杆扩张,借贷资金平均周期2年)。
实际上,一些小型房企已经出现债务违约。有媒体报道称,云房集团持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。恒盛地产早在2017年的年报中就披露,“若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)”。
大中型房企则积极开展自救。除老板亲自拜会金融机构外,很多企业的策略已经发生调整。
某闽系房企相关负责人向记者表示,企业应对资金压力的手段并不多,无非是“少举债、少拿地、快周转、薄利润”。他还表示,很多房企的销售目标增幅都已下调,今年整体的扩张速度肯定会放缓。
在拿地方面,企业的态度十分谨慎。该人士透露,过去两年诞生的很多高价地和“地王”项目,正悄然引入合作方,从而分担市场风险。
某大型房企西安公司负责人向记者透露,总部对区域公司的拿地预算收得很紧,从去年下半年以来,公司还没有在西安拿地。由于该公司拥有一定的项目储备,“总部的要求是,先把项目卖一卖,做点回款”。
他同时说,当前最大的问题在于限价政策较为严厉,因此暂时还不会大规模推盘,对价格的让步也比较有限。但未来的销售策略如何,还要视政策的变化而定。
张宏伟则认为,以价换量将是必然。“2018年三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间。出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场‘借新还旧’渠道收紧等因素,更多的房企会放弃自己的价格‘底线’,寻求主动降价。”
(来源:经济参考报、21世纪经济报道)
2022-02-15 10:04
2022-02-15 10:03
2022-02-15 10:03
2022-02-15 09:59