新一轮地产救市发酵 政策宽松能否救活房地产市场？

    在楼市库存压顶下，政策层面的宽松能否“救活”房地产市场还是未知数。

    连续两个月中央层面密集对房地产表态，地方政府频发"救市"政策，给房地产市场的未来走向留下很多想象空间。

    新一轮的房地产"救市"方案正在发酵。日前，《财经国家周刊》记者在对多地的调研采访中了解到，限购、限贷政策放宽以来，10月份房地产的交易量明显活跃，对购房发放补贴、契税优惠等措施效果渐显。

    但在调研中，不少地方业内人士反馈，在库存压顶之下,仅依靠地方政府的"救市"举措效果有限，期待下一步中央层面在税费政策上进一步调整。比如，将二手房营业税免征期限5年调整为2年，鼓励改善型购房消费。

    政策给力

    9月30日，"央行四条"释放房贷放松信号；10月29日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，要求重点推进住房等六大领域消费。其中，稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件等措施被重点提及。

    地方政府层面为"救市"也使尽浑身解数。截至目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚之外，46个限购城市中41个已正式取消或变相放松限购。与此同时，部分地方政府已经在酝酿第二轮更大尺度的"救市"动作。

    在近期福建省的房地产专题座谈会上，福建省省长苏树林要求各银行支持房贷新政，要求公安部门支持购房落户政策。10月30日，杭州出台楼市新政，对公积金政策进行了明确调整，对购买第二套改善型普通自住住房的购房者予以政策支持。

    限购取消、限贷放宽、购房补贴力度加大，究竟市场的反馈如何呢？

    《财经国家周刊》记者在对北京、威海、哈尔滨、武汉、常州、无锡、南宁等地的调研中了解到，目前市场交易量明显活跃，楼市新政对改善型购房推动作用尤其明显。不过，受访者也担忧，在库存压顶之下，加之购房者对房地产投资预期的改变，交易量持续增加的局面能否持续，目前并不清晰。

    调研中发现，央行"9·30"政策出台一个月来，多数银行都执行了首套房认定标准放宽政策，但7折利率优惠并未出现。部分银行首贷利率调整为9折优惠，但多数仍执行基准利率。受访者表示，在商业银行存贷比考核不放松、房地产行业风险压力持续、央行坚持流动性定向释放等多重因素影响下，银行出于资金成本、经营收益、风险控制等角度考虑，执行7折利率优惠政策的积极性并不高。

    南宁一位开发企业总经理表示，"银行在执行信贷政策的时候，在信贷规模、放款速度方面仍是'挑肥拣瘦'。一般项目规模大的按揭贷款容易批准，但小项目则比较难受，按揭贷款做不了，开发贷也贷不到。"

    从市场交易情况看，北京的二手房成交量率先抬头，链家地产、我爱我家等二手房中介机构数据显示，10月份二手房交易量环比9月份上涨了1倍。

    作为海滨旅游度假城市，山东威海备受外地购房者青睐，但在前几年政策收紧之时，威海虽不在限购城市之列，但受限贷政策影响，外地购房者必须全款购房，将一部分外地购房者卡在"门槛"之外。此次限贷放开，给威海房地产带来利好。威海盛德集团董事长宋咏泉告诉《财经国家周刊》记者，"认贷不认房"新政最大的优势是释放了改善型住房需求，只要异地无贷款，外地购房也可以享受首套房贷款优惠，这吸引了外来购房需求，最近一个月的交易量明显增加。

    南宁、武汉、哈尔滨、无锡、常州等地的业内人士也对记者表示，最近一个月，市场成交量明显增加，购房者观望情绪有所缓和，尤其是改善型购房增加明显。由于新房库存量仍较大，一手房交易量涨幅有限，目前价格基本平稳，并未出现上涨趋势。

    后市可期

    在一些业内人士看来，内外因素正倒逼中国货币政策及房地产调控政策走向定向宽松，通过政策层面的预调微调适度刺激宏观经济增长。从房地产调控政策走向来看，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场调控政策不会向从严方向有太大变化，而是保持定向宽松的姿态。

    不过，令市场担忧的是，在楼市库存压顶之下，政策层面的宽松能否"救活"房地产市场？

    同策咨询研究部总监张宏伟表示，目前看，短期内"惜贷"基本面并没有实质性改变，这并不利于市场基本面出现实质性的好转，这就决定短期内去库存仍然是主旋律。这个基调并不会因为目前部分城市市场成交量回升而明显改变。

    常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长陆金峰认为，尽管10月份出现交易量的回升，但后续市场情况还要继续观察，因为10月份是黄金周，原本就是交易旺季。其表示，现在影响房地产市场的限购、限贷政策已经放开，稳定市场的另一个手段是交易税费优惠，但此项权力在中央层面。此前，他们已提交建议，希望降低税负，鼓励改善型消费。

    "在目前库存量比较大的情况下，库存量短期内还是难以消化。"武汉市一位房企投资人士对记者表示，在库存量大、整体房地产市场不好的情况下，房产的增值、投资属性降低，楼市不可能再维持以前的疯狂上涨势头，购房者对此也有顾虑，购房者的心理预期也发生了改变。

    在此形势下，后市政策层面还会有哪些新举措值得期待？日前，住房和城乡建设部新闻发言人倪虹表示，"用市场的手段调控市场的问题，将是下一步调控的主要方向和手段。未来一段时期，政府将更倾向于运用金融、财税等市场化手段，而行政化手段相信会越来越少。"

    此前，对房地产交易环节的营业税进行调整也有消息传出。据记者了解，已有多个城市向上级部门建议对交易环节的税费进行调整。"此前曾建议主管部门将二手房营业税5年调整为2年。或者不一定改5年期限，只要在5年期限内，卖房再买房的，允许给予退税，这样可以释放改善型需求。"一位东部某市住建部门人士告诉记者，"该建议省里面也认为比较合理。"