孟晓苏：房价上涨化解通胀压力 金融创新应跟上房地产步伐

今年的博鳌房地产论坛上，国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长孟晓苏从产业政策、房价、房地产金融、如何保持房地产进步这四个方面，讲解了中国房地产发展的过去、现在和未来。

　　房价上涨化解通胀压力

　　“房地产业在22年的发展过程中，有效地拉动中国经济的持续增长，房改之前我们GDP是名列世界第七位，房改之后我们每两年超越一个国家，最近10年又进一步拉远了与第三名以外的国家之间的距离。”孟晓苏谈到房地产对中国经济的作用时信心满满。

他认为，从房改到现在，老百姓的住房得到了全面改善，“现在城镇住房居民家庭拥有率达到了96%，其中低收入家庭的住房拥有率也达到了89.1%，可以说当年我们所设想的居者有其屋的目标已经基本实现。”

　　说到房价，孟晓苏认为房价上涨在很大程度上化解了通胀的压力。

　　过去30年时间里，房价上涨了20倍，在房价上涨到如此之高的情况下，今后还会不会继续上涨?孟晓苏从三个方面进行了判断：第一，短期看供求，现在供求关系在一些城市全面紧张。第二，中期看地价，最近地价在各个城市拍卖过程中都有所上涨。第三，长期看发钞。现在为了抵御国际经济衰退，全世界各国都在印钞，都在发国债，都在实行货币宽松政策。而中央也已经决定要保持货币供应量和社会融资规模的合理增长。这样的情况下，货币多了，资产价格就上涨。

　　“房价上涨有一个好处，它就可以吸纳这些超发货币，由此降低通胀压力，防止这些货币都流入CPI，对老百姓的生活造成影响。”孟晓苏说，这些年来我们国家发了不少货币，但是这些货币并没有引发通胀，正是因为包括房价在内的资产价格上涨，吸纳了这些发钞，所以铸币才没有引发通胀，我们形成的是一个良性的循环。

　　而对于老百姓来说，房价上涨也是好事，央行的数据说明，在家庭总财产中，房产比例已经达到接近60%，相比之下负债率反而降低到9.1%。

　　房价要涨到什么时候?孟晓苏认为，在楼市以增量为主的时候，房价上涨趋势明显，只有到存量的时候，房价才有涨有跌。

　　金融创新应跟上房地产步伐

　　作为房地产的“血液”，房地产金融对这个行业的发展至关重要。孟晓苏以三种房地产金融产品为例，分析了房地产金融的发展历程。

　　第一是住房抵押贷款，现在看来，这已经习以为常，但孟晓苏表示，“我们从1996年开始宣传了三年，才使抵押贷款被老百姓和银行所接受。”

　　他说，“现在银行普遍愿意放居民房贷，因为放房贷，资产是新的，还有首付，这种贷款放出去不仅安全，还有一定的传导机制。这个资金由开发商交给营造商，营造商交给部品制造商，部品制造商交给了它的上游环节，每个环节都创造财富，反过来又促进居民买房，这就是一个循环。”

　　第二是反向抵押养老保险，孟晓苏说，“这种产品形成了一个人生的循环，就是在人老的时候，可以把存在房子里的资金释放出来，作为养老用。另一方面房子还要居住，养老给付金要供奉终身，使得入保的老人都很满意，这个产品需要进一步推广。”

　　第三是最近市场讨论很广泛的REITs。近日证监会发布文件，将在基础设施领域试行公募REITs，从而打破了此前资产支持证券大多为私募的局面。孟晓苏认为，“引入REITs，就可以把存量资产盘活，让社会资金来接盘存量资产，让原来的资产持有者可以解脱出来，从而有能力去投入新的基础设施建设，包括传统基建和新基建，这就形成了一种国内的循环经济。”

　　孟晓苏认为，老百姓现在依然还需要房子，一方面老百姓还有迁徙的需要，城镇化正处于加速阶段，另一方面城镇居民自住性需求和改善性需求还是巨大的。