2016成都楼市坐上过山车 明年销售降温但房价难大降

　　2016年楼市风起云涌。今年楼市坐上“过山车”，上半年，深圳、北京、南京等一、二线城市楼市迅速升温，价量齐涨;直到10月前后，20余城市出台调控措施，又令市场“一夜入秋”，快速降温。成都楼市也经历了“过山车”般转折。28日成都土地拍卖迎“熔断”首秀后，昨日年末收官之战，成都城南12宗地拍卖均顺利成交，或成为影响成都楼市走势的一个标志性事件。业内专家表示，明年商品房销售增速将大幅下降，主要城市呈现量跌价滞的态势。

　　房价

　　热点城市从大幅增长到环比回落

　　2016年初，随着各地“去库存”宽松信贷政策出台，房地产市场出现井喷式，由一线城市向周边及二线城市波浪式扩散回暖，虽在4月后呈现回落调整的迹象，但自7月尤其是8月份以来的形势迅猛逆转，房地产市场过热面临着区域进一步扩散。

　　数据显示，今年2—9月，全国商品住宅每平方米平均销售价格分别为7394元、7400元、7449元、7418元、7322元、7337元、7362元、7373元，同比分别增 长 14.39% 、18.25% 、16.28%、14.26%、12.30%、11.50%、11.51%、12.66%，涨幅 皆 超 过 了 2014年(1.28%)和2015年全年(9.11%)水平，其中3月份增幅为最高值，几乎为2015年全年同比增速的2倍。热点城市房价更是暴涨惊人，可以用“疯狂攀高、迅猛飙升”来形容。

　　进入10月份以后，受政府调控措施的影响，房价增幅环比下落。10月、11月，百城住宅均价环比上涨幅度均较上月回落，特别是热点城市房价环比下降明显。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，随着一线城市从严调控的推进，以及九十月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。2016年楼市经历了整体上升、局部过热和调整出现的过程。

　　值得一提的是，成都全年新建商品住宅价格温和上涨，11月环比持平、同比上涨5.9%。四川省统计局公布的数据则显示，今年1—11月，四川商品房施工面积40704.9万平方米，增长5.6%;商品房竣工面积5550.4万平方米，增长61.2%，其中住宅竣工面积3669.1万平方米，增长53.4%;商品房销售面积8190.8万平方米，增长22.3%。在西部地区处于领先地位。

　　调控

　　本轮限购限贷严厉程度超预期

　　经历三季度的火热后，10月1日，成都楼市也启动限购措施，在主要城区实行住房限购。同时，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。随后在11月17日，成都楼市再次颁布升级新政，针对城南的购房与公积金政策做了重大调整，堪称“史上最严”的调控。

　　12月12日，成都推出土地最高限价机制，当最高报价高于设定的最高限价的，拍卖主持人宣布该宗地拍卖终止。在28日举行的土拍“熔断”首秀上，7宗土地3宗成交、3宗拍卖地价超过万元的地块遭遇“熔断”、1宗流拍;在昨日今年最后一场土地拍卖上，12宗地均顺利成交。业内人士认为，目前成都出台“熔断”机制旨在控制地价，防止地价过快上涨，从而间接控制房价上涨预期。

　　其实，进入11月，杭州、武汉、深圳、上海、天津等多地调控措施都开始加码，石家庄、福州等地加强商品房备案价格监管，福州更严令楼盘备案价格零增长。

　　据天府早报记者统计，截至12月上旬发布限购限贷政策的城市已有21个，并且调控政策持续升级。业内人士分析认为，后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列，或者继续加码。

　　中原地产分析师张大伟表示，房地产关键增速数据回落，表明9月底以来推出的住房调控潮显现出明显成效。中原地产研究发现，从市场价格看，多地都明显出现了前期虚高价格的二手房房源大幅降价的现象。

　　来自某机构12月19日的最新分析称，预计本轮调控周期起码持续6—9个月，20个热点城市房价将出现10%以上的下调。

　　未来

　　明年销售降温但房价难大降

　　展望2017年，业内人士多预计房价不会大幅下跌。有业内人士表示，2017年房价不会大幅下滑，泡沫只会在政府引导下有序释放，主要原因包括：一二线城市库存水平和去化周期已相对低企，而人民币持续贬值带来对房地产的避险性需求，且经济增速未见大幅倒退风险，另外，当前地价水平居高不下，开发商现金流状况还算理想。

　　海通证券首席经济学家李迅雷表示，房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。从政府调控的目标看，所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制手段而非市场化的手段来应对房价上涨。