吴建斌：看好18年四季度和19年上半年是买地最佳时机

“地产行业再不济，也还是一个好的行当，不必转到更困难的行业去。”朱荣斌说。

曾以疯狂并购闻名的阳光城，今年也缩减了拿地金额。据克而瑞统计，今年前11个月，阳光城新增土地价值共计为380.5亿元，新增土地货值1131.2亿元，较去年的数据大幅下降。此前，阳光城执行副总裁吴建斌表示，公司2018年原计划投资拿地预算为800亿元，至今年9月底，实际花费仅为216亿元。

“今年本来我还想多买点地，但是由于资金等问题，还是有点掣肘，有点不甘。公司的财务资金实力，在今年这种环境中，也没什么办法。”朱荣斌说。谈及明年，他觉得情况反而会好一点，“至少不会更差了”。

年初提出“要上规模没有土地不行”的阳光城，尽管土地预算800亿远没有用完，但它对拿地仍报有热忱。

12月26日，阳光城分别在福建福州和辽宁沈阳各拿下一宗宅地，两宗地块总成交价为12.26亿元。其中，沈阳宅地的土地面积为5.9万平方米，起拍价格为6000元/建筑平方米。经过几番竞价，阳光城以溢价25.83%的价格拿下该地块。

在经历过去两个月的拿地冰冻期后，这家公司重新释放出较积极的拿地信号。截止12月26日，月内阳光城已累计在广州、成都、南宁、沈阳、福州新增5个项目，相当于10-11月总和。

2018年阳光城曾定下800亿元的买地预算，“双斌”不止一次在公开场合提到的拿地重要性。但由于今年融资环境等各方面因素的影响，阳光城在拿地上的成绩并不尽如人意。

此前十一个月，阳光城仅拿下了81宗地块，权益土地价款仅约为231亿元。年末将至，阳光城目前的拿地现状与其心中的目标还有着不小距离。

土地末班车

和前两个月相比，12月以来阳光城的拿地速度明显加快。

观点指数不完全统计，截止12月26日，阳光城已经通过招拍挂的方式拿下了五宗涉宅地块，总土地面积约29.4万平方米，拿地数量为10月和11月的总和。

其中12月6日，阳光城以底价17.93亿元拿下广州花都凤凰路以东、花都湖以北J11-XH05地块，楼面价1.6万元/平方米。经此一役，阳光城在广州的土地储备得到进一步的增加。

12月14日，成都出让武侯区红瓦寺一宗地块，起拍单价14124元/平方米刷新该市土拍史上最高纪录，最终地块被阳光城以总价5.15亿元、楼面价15940元/平方米竞得，溢价率12.86%。

最新拿地是12月26日，阳光城接连在沈阳、福州拿地，其中沈阳宅地成交总价10.7亿元，溢价率25.83%；福州长乐区宅地成交总价1.56亿元，楼面价3202元/平方米。

从各项指标中不难看出，除了月初于广州花都拿的商住用地是以底价成交外，其余4宗土地均为低溢价成交。这说明在当前房企对拿地观望情绪较浓的形势下，阳光城仍意图扩充土地储备，但在土地成本上仍持谨慎的态度。

不仅是阳光城瞄准的广州、成都、南宁、沈阳、福州，其它内地城市同样出现土地低溢价出让的现象。以12月25日为例，武汉成功出让10宗土地，总占地面积33.49万平方米，最终均以底价成交（58.35亿元）；同时还有4宗地块撤牌，包括起价70亿元的硚口地块。

在今年8月份观点地产新媒体举办的2018博鳌房地产论坛上，阳光城执行副总裁吴建斌曾强调土地之于房企的重要性。

吴建斌表示，如果未来发展没有位置好的便宜土地，这个企业要增长是不可能的。在他看来，土储是房企的核心竞争力。“怎么样在这个过程中找到最好的地非常关键。”

吴建斌同时对下半年的拿地形势表达乐观情绪：“今年四季度或者是明年上半年，也许就是买地的最佳时机。”

但他随即提出了捕捉“最佳时机”的必要条件：“一定要把财务资源在这个阶段配置好，保证你的安全运行，迎来更好的发展。”财务管理几乎是这位阳光城高管2018年最重要的工作。

花不完的800亿预算

与最初800亿的拿地预算相比，阳光城今年的拿地进度并不尽如人意。

吴建斌曾公开表示，2018年阳光城原计划的买地预算为800亿元，占年度销售额的50%-60%左右。但今年整体的市场环境确实变了，3月份公司开始调整买地策略，把标准提高了，项目的净利润率不低于15%，所以买到的地也相应变少。

今年1-11月，阳光城累计销售金额1330.9亿元，权益销售金额1002.2亿元，销售均价13205元/平。仅前九个月，该公司销售额便已突破千亿，正式迈入千亿房企行列，其中中西部区域销售额占比达到33.5%，外界预期这部分受调控较小的区域或有望进一步提高销售贡献度。

相比之下，据观点指数统计，1-11月阳光城累计通过招拍挂、收并购等方式获取81个项目，总对价387.59亿元，权益对价231.37亿元，新增计容建筑面积964.55万平方米。其中10月、11月拿地降至冰点，仅共计获得5个项目。

按拿地权益价与权益销售额的占比计算，前十一个月阳光城拿地支出仅相当于销售额的23%。

相比去年来说，阳光城今年的拿地速度存在明显放缓的趋势。在2017年，阳光城新增了120个项目，新增计容面积2021.63万平方米，整体土地的开支为650元亿左右；而即便算入12月新增的5个项目，阳光城年内新增的项目也仅为86个，新增土储同比更是缩水一半。

对此，吴建斌曾作出解释称，阳光城3月份开始调整买地策略，提高了相应标准，要求项目的净利润率不低于15%。“所以买到的地也相应变少。”

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在12月21日某活动上亦坦承：“今年本来想要多买点地，但是由于资金等问题，还是有点掣肘。”

自“双斌”进入阳光城以来，该公司在财务数据上出现一定程度的优化，但总体杠杆仍较高。

数据显示，2018年前三季度，阳光城归母净利润率提升2.1个百分点至6.1%，盈利能力有所提升；负债率方面，上半年净负债率约为230%，至三季度末降至207%；同时该公司销售回款率大约80%，试图弱化对杠杆的依赖性。

近期阳光城还频繁通过不同渠道开展融资动作。其中12月4日，阳光城拟以购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资不超过20亿元；12月20日，该公司拟面向合格投资者公开发行公司债券，基础发行规模5亿元，利率7.5%。

尽管资金对拿地已造成实质性影响，但“双斌”前后的表态仍有所差异。吴建斌曾表示，想要通过融资继续去拿地扩储，是相对容易的，但管理层在克制。“首先要保证经营表现方面做绝对的优化，既要规模，也要利润。”

朱荣斌近日则表达出一定的不甘心，但他坦承，在今年这种环境中，也没什么办法。

对于未来几年阳光城的增速，吴建斌将增幅设定在30-40%之间，利润增长35%左右。据悉，这也是此前阳光城发布的股权激励中所要求的业绩考核指标。

利润指标反过来对拿地成本同样有明确的要求。以前十一个月的拿地为例，东方证券研报称，阳光城拿地强度为31%，较2017年全年下降53个百分点；拿地成本为3778元/平方米，较2017年下降24%，显示其一方面在规模扩张和降杠杆取得平衡，另一方面则等待好的拿地窗口加仓。

媒体发现，前十一个月阳光城新增的81个项目中，有34个是通过收并购获得，占比42%。典型案例是9月份，该公司通过并购上海桑祥企业新增19个项目（主要位于重庆），涉及建筑面积133.68万平方米，权益对价款49.71亿元，拿地成本仅3717元/平方米。

（房掌柜整理来观点地产网、界面新闻）