商业地产遇寒冬季节 多地出台“商改住”新政去库存

四川的新政受到业界欢迎。成都一位开发商说，政府出台这个“商改住”政策犹如“雪中送炭”，通过“商改住”政策，给部分开发商提供了一个合法“转舵”的机会。

“四川新政出台后，一些符合条件的商业用地开发商会尽快进行‘商改住’的变更。”长期研究土地和住房市场的西南财经大学经济学院副教授刘璐认为，由于住宅本身供应量巨大，这些商业项目“变性”后，不会对原有住宅市场形成大冲击，但是商业用地一般位置较好，在转变为住宅用地之后，会建设一些较受市场追捧的高性价比住宅产品。

业内人士认为，“商改住”有望加速商业地产去库存。成都业内人士分析说，首先，有助于缓解商业地产积压，有利于盘活城市资源。其次，商业项目改成住宅产品后，产权有望从原来的40年变成70年，这可以增强开发商和投资者的信心。第三，成都等地多年来推行高容积率指标，尤其是商业用地，这次“商改住”政策，或许是政府进行产业深度改革的机会。

去库存宜分类施策“有保有压”

住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌说，当前去库存呈现“三大”特征：库存大、分化大、难度大。政府的责任是真正管控好土地的供应量，不要什么地段好什么地段就卖商业地产，不要“这个地方一定要搞写字楼、这个地方一定要搞购物中心”，而是要根据市场需求，该扩大的扩大，该减少的减少，有保有压。

对于商业地产去库存，相关专家和业内人士建议：

一是优化供应结构，通过供地、规划等途径控制增量。按照“一市一策”“一县一策”的原则，因地制宜制定商业地产去库存措施。对于库存量大的三四线城市，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市，适当加大土地供应，防止价格上涨过快。

二是参考福建、四川、昆明等地做法，支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更。刘璐表示，一般来说，商业用地价格要低于住宅用地价，如果改变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么？是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价？这在“商改住”政策中要细化落实。

三是降低房企资金压力。业界盼望减免非住宅房产税，取消企业所得税及土地增值税预征，降低“营改增”增值税税率，明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。