房地产市场局部出现泡沫 热点城市政策也有可能收紧

政策调整路径渐明

事实上，在此次中央政治局会议前夕，官方媒体已经针对房地产市场的异动进行发声。7月19日、20日、21日，新华社连续发布三篇评论，分别针对市场风险、“高价地”危机和“去库存”战略，文章对信贷风险、央企国企拿地，以及加杠杆去库存等现象进行了批评。

这一系列文章的发布，被认为是监管层对当前市场现象的一种批评，并暗含了未来政策调整的可能。

在此之前，一些热点城市已经出台差异化政策，对当地市场进行调整。其中包括，上海、深圳提高限购门槛，北京在局部区域（通州）提高限购门槛，并通过打击首 付贷等进行去杠杆。南京、苏州实施限价政策，并在土地交易市场推出价格过高时自动中断交易的“熔断”机制。厦门全面提高贷款购房的首付比例和贷款利率。

分析人士普遍认为，在此次中央政治局会议之后，未来与房地产相关政策微调的可能性仍然很大。

总基调是因城施策。中原地产首席分析师张大伟指出，会议提出的“宏观政策要稳”、“微观政策要活”等表述，意味着总体政策不会有大的调整，但不同城市的房 地产政策存在微调的可能，包括信贷政策、税收政策，以及限购、限价等行政性手段。具体而言，热点城市的政策可能从紧，而非热点城市政策不排除放松的可能。

严跃进认为，会议上提出的“风险隐患”说法，说明楼市高杠杆引发的金融风险仍然存在。下半年房地产市场领域的金融环境会呈现一个“外松内紧”的格局，换言之，从风控角度看，部分城市的信贷政策有收紧政策的可能。

作为今年五大重点任务之一的“去库存”，会议的表述为，“去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来”。而在去年年底的中央经济工作会议上，表述为“通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。”

张大伟指出，此前“去库存”，实质上是以加杠杆的方式来推进。但随着政策基调从“加快”变成“有序”，意味着不会鼓励“加杠杆”。这也意味着“去库存”的力度可能会减缓，但质量会提高。

而在对市场影响最大的货币政策上，受访者普遍认为，鉴于当前的经济增速放缓、民间投资萎缩剧烈的背景，未来信贷政策恐很难有所收紧，但继续放松的可能性也不大。

严跃进认为，由于房地产市场在国民经济中地位重要，房地产政策的取向不仅仅取决于市场本身，还要视宏观经济走势而定。加之当前市场出现的明显分化特征，这也使得楼市政策的复杂性大大增加，过去“一刀切”的手段不再适用。

对于未来的市场走势，受访者普遍认为，在经历过4月的市场高点后，市场本身就已进入下滑周期，下半年市场降温将不可避免。而若政策层面有较大动作，不排除会加剧波动的可能。

上海证券认为，房地产市场存在的资产泡沫将对经济带来考验，但在保持汇率稳定、泡沫不再扩大的前提下，通过城镇化进程，以及对农村集体资产的“确权”和可交易化处理， 仍可在中长期内消化上述泡沫。