一二线城市地价高企 万科阳光城等开发商谋划作品时代

地价高企，住宅豪宅化，房企该如何突围？

近日，闽系房企阳光城在上海召开“阳光城二代”产品发布会，倡导“降维战略，升维生活”。“阳光城必须开启下一个成长时代，要有新增长模式的钥匙；这个钥匙就是产品和服务。只有它，才能为阳光城赢得客户的心。”阳光城集团总裁张海民说。

几乎同时，万科北京公司在京召开新品发布会，介绍面向城市精英人群的全新高端产品翡翠公园。万科北京公司营销总监杨晓阳表示，“今年是北京万科开启作品时代的元年，翡翠系将是万科产品价值观转型的体现。”

龙头老大万科，强势黑马阳光城，大小房企不约而同寻求产品升级，背后原因何在？

地价高企

近两年，中国房地产市场加速分化，一二线城市量价齐冲，热火朝天。三四线城市不愠不火，陷入漫长的去库存时期。大小开发商纷纷转战一二线城市，疯狂抢地。僧多粥少，导致高价地频出。南京、苏州、合肥、厦门，因土地市场异常热闹，被称为二线城市中的“四小龙”。

6月28日，融创董事会主席孙宏斌在合肥的品牌落地发布会称，“融创已经在全国范围内暂停拿地，土地价格涨得太快，价格过高。有点看不清，有必要停一停，观察一下。”

除了在一级市场竞拍外，部分开发商通过并购和收购等方式来获得“二手地”。

此前，北京万科总经理刘肖曾提出曼哈顿计划，“就是把存量资产进行收购、提升，并且改造成更适合市场和客户的产品。”

刘肖解释称，随着时代和经济的变迁，有些地方原先做乙级写字楼现在适合做甲级，有些地方过去适合做酒店现在适合做写字楼。北京城市功能布局，随着城市的外迁，也会面临像曼哈顿一样的调整。

据刘肖介绍，2015年北京万科买地的金额在120亿到150亿，其中80%是用来并购。

今年5月，融创与莱蒙国际签订框架协议，以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河、燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目。

“地价那么高，如果房子不卖的那么贵，开发商是要亏钱的。” 孙宏斌如是说。

梯度消费现象

前不久，在第八届中国产业地产论坛上，北京师范大学大学房地产研究中心主任董藩表示，“15年后，大部分90平米100平米的住宅会成为垃圾住房。”因为居住面积、绿化环境、配套设施等因素无法再满足人们的居住需求，房地产市场的梯度消费现象十分明显。

房地产市场的梯度消费现象，指的是不同收入阶层的消费者会购买不同档次的房屋；同一消费者在收入水平的不同阶段，也会选择不同档次的房屋。

随着经济社会发展，财富的聚集，中国富裕阶层数量剧增，对豪宅的需求逐步增加。

据中原地产研究院统计，2016年上半年，北京单价“10万+”豪宅签约量204套，超过2015年全年成交量。“1000万+”的物业成交量也达到了2612套。豪宅市场涨幅明显。

产品与服务

高昂的地价，逼着开发商做豪宅；梯度消费现象，描绘了豪宅市场的前景。

今年5月，在北京壹号院的发布会上，孙宏斌从开发商个体的角度提出了思考，“当房子卖到一两千万的时候，其实客户是有很多选择的，凭什么他偏偏选你的房子。”

对于这个问题，市场各方有着不同的理解。

据杨晓阳介绍，翡翠系倡导的是一种全家共享的美好生活形态，一个为众多社会知识精英阶层提供的、满足全家生活需求的丰富社区，拥有优质的教育资源、丰富的生活配套、低密度宜居社区的产品形态规划和精心打造的高品质建筑。同时，其也代表一种更具国际视野的生活方式。

阳光城产品研发中心总经理张兆强介绍称，“阳光城深耕一二线城市，全面推行全非毛坯产品的战略罗辑”。在项目的实际操刀中，可简单归结为设计精细化，豪宅轻奢化，配套酒店化与社区智能化。