全国楼市或将出现分化局面 三四线城市面临房产风暴

    表面光鲜的三四线城市,正酝酿一场房地产风暴。高昂的资金成本,大量的物业积压,重压之下,不少开发商已经不堪重负。

　　11月18日,国家统计局公布了10月份70个大中城市住宅销售价格数据,数据表明,10月房价跌幅扩大,超九成城市下滑。

　　新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。环比价格变动中,最小降幅为0.2%,最大降幅为1.6%。

　　与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,上涨的城市有3个。10月份,同比价格变动中,最高涨幅为3.8%,最低为下降9.1%。

　　二手住宅价格变动情况与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,上涨的城市有2个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最大降幅为1.8%。

　　与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有65个,持平的城市有1个,上涨的城市有4个。10月份,同比价格变动中,最高涨幅为3.0%,最低为下降10.7%。

　　今年8月份监管层"劝诫"信托暂弃三四线城市。银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目,尽量不做民企位于非核心城市的房地产项目。

　　建设银行表示或收缩三四线城市房地产贷款,建行负责人称,更倾向于选择和央企房地产企业合作,并尽量选择一、二线城市的房地产项目,收缩三四线城市项目。

    中国须警惕经济盗墓者

　　中国版QE大战全面开始

　　分城市看,北京、上海、广州、深圳4个一线城市同比涨幅比去年12月均有所回落,分别回落1.8、1.0、1.5和2.1个百分点;天津等31个二线城市同比平均涨幅比去年12月份回落0.2个百分点。

　　中国金融业已经密切关注三四线城市的楼市风险,甚至已经开始从那里撤出;但至少以董文标、史玉柱为代表的民营资本依旧看好北上广一线城市。

　　中民投是新近成立的一家民营投资集团,注册资本高达500亿人民币,其掌门人是曾经开创小微贷款行业的董文标,他对市场的判断非常准确;而市场数据也证明北京楼市已经止跌回稳。

　　于是得到一个结论:中国楼市正或将出现分化局面,以北京为代表的一线城市房价回到上升通道,而三四线城市将面临一场房地产风暴。

　　摩根大通中国首席经济学家朱海斌最近在报告中写道:“中国房地产市场看来已到转折点。房产市场下滑是近期中国主要的宏观风险。”

　　房产泡沫又一次成为华尔街分析人士最关注的中国风险之一。英国《金融时报》报道认为,对华尔街来说,中国房产泡沫最具象的体现就是距离北京仅150公里、就在天津近郊的于家堡。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,在土地财政的驱动下,前几年不少三四线城市大量供地,并在近期形成海量房屋供应。

　　盛世繁华背后,这些三四年城市的房地产正经历一场生死劫,每一个楼盘的背后,都隐藏着腥风血雨,或许在不远的将来,这些当地声名显赫的开发商,或将一个个走向死亡之路。

　　同时,城市规划的无序使“新城”遍地。近期媒体曝光的贵阳、营口、常州等地均是以新城建设带动房地产开发的典型案例,但后续需求的乏力使新城变成“鬼城”。

　　在西南部的一个三线城市,这里虽然号称有350多万人口,但这包括下面10区县的人口,真正这座城市只有不到60万的人口。

　　粗略统计一下,住宅开发量高达600万㎡,还有更恐怖的是商业开发商量,该城市已有6个大型百货。但这远远不够,这里未来5年内,还有将近8个超过20万㎡的商业综合体推向市场。这不是捣乱,而且是纯粹在找死。

　　事实上,三四线城市房屋销售不畅的状况日益明显。中原地产的报告显示,今年1月,该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。

　　为什么说三四线城市的楼市危险了,因为房地产企业都是高负债经营,金融的支持对于房企的生存至关重要,所以银行一旦从三四线城市撤退,不再给那里的房企和房贷融资,就会对当地房地产业造成致命打击。银行,虽然留给人的印象是“晴天打伞,雨天收伞”的邪恶面貌。

　　渣打银行大中华研究业务主管王志浩称,平台发债偿还银行贷款只是在“争取时间”,最终不得不清算,这虽然不大可能引爆债务危机,但一些信贷和资产出问题会进而影响经济发展。

　　《金融时报》则是认为,中国建成房屋供大于求是房地产市场走到转折点的推手。2011年,房地产市场还是供不应求,如今以在建房屋总建筑面积看,供应足以满足全国四年多的需求量。

　　于是也可以理解银行为何会撤资,供大于求、成本过高、不懂经营,导致了三四线城市的楼市问题积重难返,银行再也不敢为其进行后续融资。由此,我们可以预见到一场风暴的临近,当地开发商的批量死亡近在眼前。

　　总之,三四线房地产危局如何破,不是房地产问题,而是社会问题。