楼市调控购房者无需心慌 买房地段先行商业谨慎

　　财经夜谈　　

　　这两天眼看越来越多的城市出台房地产调控新政，身边不少朋友又开始着急了，“还买不买，李嘉诚都说房价高了楼市有泡沫了”，甚至有人要去美国买房，“首付只要10万美元，那点房产税算什么”……买房换房还算成功的我统一回复：“现在买正当时！”首先看地段，广州问题不大，其次买自己熟悉的区域，再次商业地产要谨慎。新政频出、成交量已下探一成的当下，为何这么说呢？

　　新政主要是二套房首付多了一成，能买得起二套房的不少都可以多付这一成，大不了先不非毛坯。11月成交量的下降最主要是因为银行年底为了75%存贷比考核达标而贷款额度紧张甚至用完了， “银行放贷就像挤牙膏啊。”

　　而不动产统一登记制度目前业界认为主动权在地方。其中的登记细节又会是怎样的情形呢？只登记个人而不与户口联网，就像办户口时警察对个人结婚离婚与否并不太清楚；还是即便与户口联网，也有人会办分户、入集体户口等；还可以办房产证转名……另一方面，不动产统一登记制度、房产税制度的建立是一种长效机制，迟早取代限购这种特殊行政手段，而少量的房产税与限购比起来，谁的打击面更广？已经实施房产税多年的美国等地房价不是还在涨吗？

　　此外，单独二胎的放开、宅基地未入市、城镇化不是土地城镇化、严打小产权房等利好多多，因此，内地楼市的前景不必过分担心。而目前三、四线城市楼市不景气的问题根源在于供给大大超过需求。尤其过去主力放在非一线城市的房企销售面积远高于同等规模的龙头房企而销售金额却要少很多。为此，一些房企加速回归一、二线城市，房企为了筹划未来两三年甚至更长时期的生产，在这些城市掀起了一轮又一轮的高价地潮，预计年底前还会上演一轮抢地大戏。同时，从三季报可以看出房企整体盈利能力在下降，拿了高地价地块的房企更不会轻易笋价卖房。

　　如此局面，瞄准一线城市尤其是广州这样城市新格局才开启、尚未发展成型的地方买住宅又怕什么呢？！首先要把握重点规划，着眼有可能较快发展起来的重点规划区域。其次，买自己熟知的区域，能更深刻地了解具体物业优劣势。再次，写字楼、商铺风险更大，不仅有互联网冲击，还因为好的商业地产是坚持整体运营、收租而不会出售的，还可能存在征持有税的风险。

　　综上，房企利润水平的正常回归、调控政策频出不代表市场悲催了，价量齐升的内地一、二线楼市跟价涨量缩、价量背离的香港楼市不同，客观冷静分析，总能找对房子！