易宪容：央行救房地产政策作用有限 住房需求难释放

9月24日，中国央行及中国银监会发布了《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。《通知》认为，为进一步改进住房金融服务，支持合理住房消费，将对在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。并要求其下属机构在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

这个《通知》的精神主要有以下几个方面。一是首套住房按揭贷款的首付比例降低，由以往的30%，下降到25%，下降了5%；二是这项政策的实施范围主要在三四线城市，即不实施“限购”的城市；三是住房按揭贷款首付比例降低，这只是央行与银监会的指导意见，具体如何实施由商业银行根据当地的情况以商业性原则来决定。

可以说，这是中国央行一年多来采取了一系列的救房地产市场政策后又一次救房地产的政策。如早前推出的降息降准、允许已经购买住房者还清银行贷款后再购买住房可以享受首套住房信贷优惠政策等，与早前推出的这些房地产救市政策相比，这次推出的房地产救市政策的力度当然是相差很远，而且实施的范围也十分有限。反之，这些政策的推出会进一步强化这些城市房地产市场恶化的预期。因为，市场会认为，早些时候央行已经推出了那样多强力的救房地产政策，能够起到作用都十分有限，那么降低首付比重5%救市政策更是不痛不痒，很难起到刺激房地产需求的作用。这时政府为何再推出这样的政策，是不是房地产市场问题更是在恶化。

首先，尽管一年多来，政府推出了一系列的救房地产市场政策，但是除了少数城市出现过短暂的回光返照之外，并没有刺激国内房地产市场复苏。无论是住房开发投资、土地交易量，还是住房销售量都是十分有限。特别是三四线城市更是如此。早前如此强力的房地产救市政策所起到的作用都十分有限，那么仅是降低首付比重5%所起到作用更是有限。

其次，为何政府推出一系列的房地产救市政策所起到作用十分有限，主要在于当前住房市场是一个以投资主导的市场。在这样的一个市场，如果市场的价格持续下跌，那么投资者是根本没有愿意进入市场的。政府的救市政策最优惠也是如此。可以看到，一年多来，70个大中城市的房价同比下跌的就有61个，即近90%以上的城市房价下跌，那么住房投资者是没有愿意进入房地产市场。这70个大中城市的情况都是如此，那么三四线城市的情况更是会严重，三四线城市房价下跌的幅度与比重都会高于大中城市。在这种情况下，下降首付比重是无法刺激住房需求增长的。

再次，当前三四线城市的住房市场的过剩情况远严重于一二线城市。这不仅在于与目前国内人口流动情况有关，也与三四线城市的住房持有状况有关，与三四线城市住房供给量有关。就目前的中国的人口流动情况来看，基本上是三四线城市的人口向一二线城市流动，中西部地区向东南沿海流动。除了沿海一线之外，国内三四线城市的人口基本上是处于流出状况，即使是农民外出打工也很少流入这些城市。因为，这些城市经济落后、就业机会少，很多三四城市的人口基本上处于净流出的状态。人口不断地减少，住房需求从何而来？再加上三四线城市的住房紧张程度在房地产市场发展以来就远低于一二线城市。如果这些城市的住房价格远高于居民的支付水平及这些城市住房没有投资价值，那么这些城市的住房需求本来就十分有限。而且三四线城市的房地产市场扩张远大于一二线城市，这些城市的住房供给过剩的程度更高。在这种情况下，政府想通过信贷首付比重下降来刺激这些城市的需求增长是不可能的。　

可以说，当前国内多数三四线城市的住房市场早已经出现了严重供给过剩，加上这些城市的人口基本上处于净流出、住房早就失去了投资价值，即使让这些城市的房价大幅下跌，想让住房需求释放出来已经不容易了。不少三四城市的住房市场只能等待房地产泡沫破灭的自生自灭，已经没有多少可救助的方式了。对于这些三四城市，这次央行降低首付比重能够起刺激住房需求的作用更是十分有限。