高库存叠加民间融资风险 三四线城市楼市仍然难脱困

　　据了解，与实力雄厚、资金回笼快的大型开发商相比，三、四线城市的一些小房企由若干股东临时组建，自有资金不多，有的股东需要大量的民间借贷。一旦开发商资金链断裂，很容易引发楼盘烂尾、经济纠纷等一系列问题。

　　湖南省中部某县级市，一个商住两用项目位于市区最繁华地段，其中商业项目原计划2014年开业，但由于后续缺少上千万元资金，只能完全“停摆”，涉及的债权人达数百人。还有一个项目已经销售了200多套商品房，但2014年6月至今一直停工，政府部门不得不成立工作组，并组织召开债权人会议，力争做好项目复工和债务清理工作。

　　记者了解到，由于资金链断裂，一些房地产项目即使顺利竣工，也难以办理规划、质监、消防等验收手续。有的项目拖欠水电费、电梯款，已经入住的业主面临着停水停电、电梯停运局面的可能性，正常生活无法得到保障。

　　一位地方房产局的负责人认为，很多房地产项目，如果有几百万资金就可以顺利完工，但就是差最后“临门一脚”。开发商与材料商、建筑商、农民工、购房者形成“连环债”，导致财富流失的“放大效应”和社会影响的“连锁反应”。

　　为了减轻资金压力，有的开发商不得不延缓开发进度，或者紧急叫停在建工程，甚至不惜为此缴纳土地闲置费。位于湖南某县新区的一个楼盘规划建筑面积70多万平方米，广告上对外宣称是“超级大盘”。但由于市场不景气，目前这个项目进展缓慢，已建成的大约只有1/5，其他土地尚处于闲置状态。

　　任泽认为，受限购政策、土地成本等因素影响，前几年开发商蜂拥至三、四线城市，开工建设了大量项目。现在房子卖不出去，资金压力特别大，很多开发商选择“恐慌性撤离”。

　　分城施策+产业支撑

　　专家学者认为，三、四线城市房地产市场面临的供过于求、资金紧张等问题，这既与整个经济环境和市场行情有关，也有中小城市经济发展的特殊性。

　　有分析人士称，不同城市之间存在同质化竞争，每个城市都轰轰烈烈地进行过量开发，结果是大家都在找出路，又都没有出路。特别是一些中小城市没有区位、资源优势，缺乏足够的产业支撑，医疗、教育资源向大城市集聚，难以吸纳、留住更多的人口，这成为其房地产市场发展的掣肘。

　　记者采访到的多位地方房产局负责人认为，当前中央及省一级出台的房地产新政对三、四线城市的考虑较少，影响也较小。政策不应“一竿子到底”，应该充分考虑中小城市的实际情况，真正做到“分类施策、分城施策”。

　　湖南省国土厅此前发布的报告分析称，受国内积极的楼市新政影响，房地产市场或将有所回暖。保障刚性需求，做好分类调控仍是湖南未来房地产调控的主基调。