二三线城市房价下行趋势已经确立 调控应当无为而治

　　最近几个月二三线城市房价下行的趋势已经确立，那只闲不住的手又开始蠢蠢欲动。重灾区小城市开始减免税收，如营口直接减免契税；大一点的城市开始放风试探舆论和中央政府的尺度，如福州藏在云里雾里的“口头通知”。

　　所有的市场中，楼市因其巨大的财富效应，无疑是政府最关心的市场，无论涨跌，政府总会主动或被动参与进来。但楼市十余年调控的结果人人不满意：居民不满意房价，开发商不满意束缚太多，政府不满意背着诸多骂名。

　　为什么会出现这样的情况？楼市到底怎样才能健康发展？

　　楼市在一定程度上的确是个政策市，这是无法否认的。中国房地产市场真正的繁荣，开始于1997~1999年福利分房政策的取消。虽然此后一些权力部门和机构仍然或明或暗操作“半福利分房”，如定向的经济适用房，但中国房地产市场整体上已经成为一个真正意义上的“市场”。

　　此后长达十余年的房价上涨周期，主要与整体经济成长有关，但政府长期实施的房贷优惠利率政策在其中也起到了巨大的推动作用。

　　除了诸多支持政策，政府在高房价带来政治压力之后，也出台了很多抑制政策。客观来看，这些政策对抑制房价上涨速度也起到了一定作用，历史上杀伤力比较大的主要是税收政策：如5.5%的营业税政策，以及个税、契税分类征收等政策。

　　从全球来看，多数国家的房地产市场也是被政府严格控制的，只不过各国程度不一。极端的如新加坡，多数人的住房问题由政府提供“组屋”来解决；德国甚至连租金价格都要严格监管。

　　以上说了这么多，并非要为政府调控政策百分百辩护，而是想提出一个根本性问题：房地产市场本质上还是一个商品市场，政府调控必须有边界，如果政府成为主角，后果是悲剧性的。

　　政府调控越界最典型的案例，就是2008年金融危机之后层层加码的救市系列政策，彻底扭曲了市场的正常运行规律和市场参与各方的行为模式。

　　当年在100天内连续5次降息的基础上，2008年10月27日起，个人住房贷款利率优惠下浮30%，最低首付款比例调整为20%。购买二套“改善房”照样享受利率7折。

　　从当年11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。

　　当年12月20日又发布《关于促进房地产健康发展的若干意见》：将原来个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将按转让收入全额征收营业税，改为按转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。