解局丨新力一年换债

　　“资金”是房企的生存命脉，而上市便是敲开这扇门的钥匙，门外是十五个点的信托和民间资本，而门内是个位数的公司债和美元债。

　　3月10日，新力控股(集团)有限公司发布公告称，公司已经偿还日前到期的本金1.61亿美元票据，就支付利息后总支付金额1.7亿美元，票据将予以注销。

　　事实上，新力已经在1月25日提前宣布赎回了该到期票据的一部分，其以现金要约购买总额为1.19亿美元的票据本金。

　　观点地产新媒体获悉，新力在今年年初分期赎回的票据，是于2020年3月5日订立相关协议，发行规模2.8亿美元，发行期限1年，票面利率11.75%。

　　为了筹措偿债资金，维持公司正常的现金流运转，新力已经提前在1月18日发行了一笔2.5亿美元的票据，票面利率8.5%。

　　有业内人士对观点地产新媒体表示：“房企借新还旧已经是常态，尤其是在三道红线的要求下，房企很难通过发债大规模筹集现金。”

　　同样是1年期票据，发行规模近似，一笔为2.8亿美元，一笔为2.5亿美元，然而利率却从去年3月份的11.75%，下降至今年的8.5%。

　　换而言之，新力上市一年后，就将美元债的融资成本减少了近3.25%。

　　该业内人士认为，房企的第一笔美元债一般会比市场价稍微高一点，有的企业可能会用高息来吸引新的投资者购买企业的美元债，从而打开新的市场。

　　据观点地产新媒体了解，去年3月份发行的票据是新力自上市以后发行的首笔美元票据，获得了超过63家机构投资者的超额认购。

　　值得注意的是，新力的这笔债券并没有获得三大国际评级机构的背书，标普、穆迪、惠誉对一家房企的态度和判断对公司在境外融资起到了举足轻重的作用。

　　直到2020年6月份发行一笔新的美元债时，新力才寻求了上述三家公司的评级背书，惠誉授予长期外币发行人默认评级为“B+”，与花样年、合生创展类似;标普授予长期发行人信用评级“B”、穆迪授予“B2”企业家族评级。

　　另一方面，去年3月份是疫情后，各个工地准备复工，售楼处重新开启的时候，而疫情期间的销售回款很有限，房企对于资金或许有更迫切的需求，所以在价格上有所让步。

　　“第一笔美元债是在三月份的时候发行的，那个时候市场情况不是非常好，所以确实受到了影响”，新力首席财务官许进业此前曾对此直言。

　　虽然上述原因造成了去年3月份的那笔美元债价格较高，但新力能够将票面利率快速下降最主要的原因仍然是公司财务基本面的改善。

　　以2020年上半年数据统计，新力处于“三条红线”中的黄档，有息负债规模增速不能超过10%。新力剔除预收款后的资产负债率为76.2%(总资产和总负债双向剔除预收款)，超过三道红线规定的70%——这是新力唯一一条踩中的红线。

　　唯一有争议的地方在于新力的净负债率，有不少声音指出新力采用了担保、少数股东权益等方法进行明股实债式的降债，在不讨论该种情况的情况下，仅从新力半年报数据出发，其净资本负债比率为66%，符合监管要求。

　　新力控股的杠杆率，即净债务(包括为合资公司及联营公司提供的担保)与调整后库存的比率低于55%。

　　以同样是惠誉B+评级的花样年和合生创展为例，花样年在2020年末发行的1年期美元票据，票面利率 7.325%;合生创展在2021年初发行的1年期票据，票面利率仅为5.8%，新力作为一家仅成立10年的房企在面对老牌房企对比时仍有所不足。

　　据新力2020半年报披露，公司融资成本为9.4%，较2019年末上升了0.2个百分点。

　　许进业认为，今年上半年融资成本略有上涨，主要是因为开拓了新的融资渠道，尝试在境外发行美元债。

　　此外，新力财务成本由2019年上半年2.94亿元下降至2020年同期的2.87亿元，减少约2.4%，主要是由于贷款及借款利息、合约收益产生的利息开支和利息资本化的综合变动所致。

　　在上市前，高息信托融资往往能占到新力总债务超过50%，而其中不乏15%、14%之类的票面利率。甚至在上市前夕的2019年8、9月份，新力发行了利率超过12.5%的私人债务融资，总额接近1.7亿美元，主要也是用于偿还此前的高息信托。

　　事实上，新力急于IPO上市的原因便源于此，其募集基金有不少都用于偿还有息债务。

　　房企登陆资本市场的主要原因之一，便是从公开市场筹集现金以改善公司债务结构，用更多低息债务例如银团贷款、ABS、美元债等，取代此前成本高昂的融资。

　　许进业在2020年8月份的中期业绩会就表示，未来如果继续发债，境外融资渠道成本会逐步下来。

　　从2019年票面利率15%、14%的高息信托、到2020年11.75%的美元票据，再到2021年初的8.5%美元票据，新力上市后通过换债的方式，改善了公司的债务结构。

　　惠誉在今年的报告中就提到，新力控股的融资成本率一直保持在逾9%的相对高位，但惠誉预计该指标将下降，原因是该公司越来越多地用成本较低的融资取代成本较高的信托贷款。

　　其认为，新力控股于2019年11月进行的IPO亦改善了融资渠道。过去三年银行贷款在新力控股融资中的占比有所上升。

　　截至2018年末，未偿还信托融资总额占借款总额51.6%，而到了2019年末，公司总债务中已经有57%为银行贷款。

　　为了向市场讲述更好的故事，在今年新发行这笔美元票据中，新力还加入了绿色和可持续发展的理念，其将按照绿色、社会、可持续性融资框架使用收益。

　　新力在短时间内就将市场价格压缩了3个点，除了公司财务情况好转，可能还有一部分全球大规模量化宽松的原因。

　　随着美国1.9万亿美元的经济刺激计划通过，房企的美元债市场或许又将迎来一次巨变。