【掌柜日报】2017三四线城市去库存超预期 楼市销量火爆

　　2016年不仅一二线，而且三四线城市去库存超预期。2015年12月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，较2015年加快16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点;二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。由于房地产库存主要集中在三四线城市，不仅一二线、而且三四线城市去库存超预期。

　　三四线城市分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等销量低迷甚至负增长。销售火爆的三四线城市主要分为三类：其一，大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市，主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，以及去库存政策。比如，珠三角区域的惠州、东莞、佛山、珠海、江门、汕头、汕尾等地，2015-2016年累计增幅多在80%以上;长三角的嘉兴、湖州、镇江、宁波、台州、马鞍山等地，累计增幅在70%以上;京津附近的廊坊，累计增幅在50%以上;厦门附近的漳州，累计增幅均超过55%;合肥附近的六安、武汉附近的孝感，累计增幅超过80%。其二，传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市，受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房，加之基数小影响。比如湖南的邵阳、怀化、郴州、永州、岳阳、衡阳等，江西的萍乡、宜春、吉安，安徽的阜阳、安庆，四川的内江、宜宾、泸州，广西的南宁，累计增幅多超过60%，甚至超过80%。其三，自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆，受益于消费升级、旅游度假需求增加，和全国多数地区的雾霾环境压力，加之去库存政策刺激和基数小的影响。比如，三亚、儋州、陵水、东方、屯昌、保亭等地，累计增幅多超过60%。

　　人口总体向大都市圈迁移，三四线分化持续。我们在《房地产周期研究》、《人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利》、《控不住的人口：从国际经验看北京上海等超大城市人口发展趋势》等多篇报告里研究了美国、日本、韩国等先行经济体人口迁移及城市化发展经验。国内外经验表明，人口迁移的第二个阶段是从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，部分三四线人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，及大都市圈学校医院等公共资源富集有关。

　　2017年三四线去库存超预期，补库存有助于地产投资改善。在狭义库存方面，2016年末全国商品房待售面积(现房库存)为6.95亿平方米，较2015年末下降3.2%;以待售面积/12月均现房销售面积计算，2016年末全国商品房可售库存去化周期为19.5个月，较2015年末下降5.6个月。在广义库存方面，以累计新开工面积减去累计销售面积计算，并扣除非住宅的自持部分(假定比例为30%)，2016年末全国商品房广义库存为43.2亿平方米，较2015年末下降1.3%;去化周期为32.9个月，下降7.9个月。考虑到一线、部分二三四线补库存，这将拉动土地购置和房地产开发投资，上调2017年全国房地产投资增速至4%、上半年5%，同时家电、建筑建材、装修等行业也将受益。

　　1 地产销量火爆的三四线城市是哪些?

　　1.1 2016年三四线城市整体销量火爆

　　2015年12月中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年五大任务之一，这意味着房地产去库存正式上升为国家战略。具体政策主要包括：其一，支持、引导农民工和农民进城买房。其二，推进棚改货币化安置去库存。2016年是棚改三年计划(总1800万套)的第二年，全国棚改开工606万套，棚改货币化安置比例达48.5%，较2015年提高18.6个百分点。其三，推进住房租赁市场发展去库存。其四，发展跨界地产。其五，实施有效用地调节政策。

　　由于房地产库存主要集中在三四线城市，去库存政策的因城施策色彩明显。2016年全国商品房销售面积增速达22.5%，为2010年以来最高值，较2015年提升16个百分点。其中，一线城市商品房销量增速为9.0%，较2015年下降6.3个百分点;二线城市商品房销量增速为27.1%，上升18.1个百分点;三四线城市商品房销售面积增速为21.6%，上升16.6个百分点。

　　1.2 三四线城市销量分化明显：都市圈周边+部分农民工回流地区

　　从地区看，全国分化明显，浙闽粤琼等地区三四线城市商品房销量火爆，辽黑陕蒙新等地区销量低迷甚至负增长。扣除一二线城市后，2016年商品房销售面积增速位居前列的是西藏、海南、浙江、安徽、江西、吉林、广东、江苏等地;而增速靠后的则是辽宁、黑龙江、新疆、陕西、内蒙古等地。需要注意的是，在2015年全国商品房销量整体低迷的情况下，广东、浙江等地2015年商品房销售面积增速仍在20%以上，江西、江苏、湖南、广西、贵州、四川等地在10%以上;显然，这对其2016年的销量增速存在影响。综合2015-2016年的情况看，三四线城市商品房销量增幅居前的地区是浙江、江西、广东、海南等，增幅达50%以上;而辽宁、黑龙江、陕西、宁夏、新疆等地区销量低迷，甚至为负增长。

　　从贡献看，2015-2016年广东、江苏、浙江、河南四省三四线城市商品房销售面积的增量对总体增量的贡献合计达51.7%;加上安徽、湖南两省，贡献合计达66.3%;再加上江西、山东、四川、贵州，贡献合计达81.4%。

　　从地级市层面看，三四线城市地产销量分化更加明显。根据我们从地方政府网站上搜集的数据整理，在大陆363个地区中(含部分省直辖县及县级市，未剔除一二线城市)，2015-2016年有56个地级以上地区商品房销售面积累计增幅在65%以上，其中有17个超过100%;有64个地区在40%-65%之间，有90个地区在20%-40%之间，有64个地区在0-20%之间，有89个地区在0%以下。