解局 | 收购启迪科技大厦与金茂、首开的更新局

　　北京的城市更新画卷又迎来浓墨重彩的一笔。

　　近日，中国金茂、首开股份联手高和资本共同设立火炬基金，认缴出资12.02亿元，收购北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座。

　　收购完成后，火炬基金将对启迪科技大厦D座进行改造升级，从而实现股权价值及资产增值目的，并在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

　　收购一线城市商业办公项目，进行重新改造，而后实现增至并退出的案例比比皆是，但随着“国家队”首开、金茂的加盟，让这场中关村更新之旅集聚光环。

　　事实上，当地产行业进入后开发时代，新一轮的变革和转型接踵而来，在这个新时期，一线城市的核心土地资源日渐稀缺，因此，开发商们争相通过城市更新来盘活存量项目。

　　首开如此，金茂更是如此。

　　不一样的是，在上述交易当中，深耕棚改、旧改多年的首开，或许更希望通过持续的加码实现业绩的弯道超车;而“新兵”金茂，似乎更希望通过启迪科技大厦D座，获得城市更新的进阶密钥。

　　中关村地标的“沉没”

　　从北京大学东门地铁口出来，向左转，行走大概一千米，四栋高达110米的等量体建筑呈现在眼前，这就是启迪科技大厦。

　　曾经，这里是快手的总部，因为楼顶矗立着快手巨大的橙红色LOGO，许多网友来北京旅游时都会到此录制打卡视频，这里一度成为快手网友的朝圣之地。

　　但近日，启迪科技大厦被摆上货架。

　　据观点地产新媒体获悉，前不久，首开股份与中国金茂、高和资本成立火炬基金，认缴出资12.02亿元，其中，首开股份持股40%，金茂持股50%，高和投资持股10%，火炬基金设立目的为收购北京火炬创新科技发展有限公司100%股权。

　　公开资料显示，火炬公司持有北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦D座。而整个启迪科技大厦共由A、B、C、D四栋高达110米的等量体建筑构成，总建筑面积18.9万平方米，形成了清华科技园以及中关村东部的地标性建筑。

　　最新的消息显示，3月3日，首开股份公告称，公司将为首茂丰和13.5亿元的并购贷款提供担保，根据40%出资比例，公司将提供不超过5.4亿元连带责任担保，资金用于收购火炬公司100%股权。

　　收购完成后，火炬基金对启迪科技大厦D座开展经营活动，通过改造升级，实现股权价值及资产增值目的，并在条件具备时选择整售或资产证券化等方式退出。

　　更让人好奇的是，中关村地标建筑为何会被转手?

　　对此，分析人士认为，近两年，北京的写字楼空置率持续走高，写字楼遭遇出售实属正常现象，但启迪科技大厦地处中关村，整体位置还算比较优质，改造升级后或许能够进一步保证出租率。

　　事实上，在疫情影响下，过去一年，北京写字楼面临空置率、租金水平下行的双重压力。

　　根据贝壳研究院发布的《北京市写字楼市场监测报告》显示，受疫情影响，2020年退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户，主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况，大多为线下教育类租户。

　　此外，戴德梁行北区研究部主管魏东亦表示：“未来一年，在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力”。

　　分析人士提到，随着市场的变化，收并购机会越来越多，对首开、金茂及高和资本而言，空置率上行的时候，的确是收购的好时机。

　　金茂、首开更新局

　　“城市更新是数万亿的赛道”，早在2019年，高和资本创始人苏鑫在接受观点地产新媒体的采访时就曾如是提到。

　　在苏鑫的认知里，只要城市发展，人的消费需求就会发生变化，需求变了，在技术的推动下，城市一定会发生变化。然后，在城市变化过程中，城市更新就是一个极为重要的组成部分。

　　近两年，随着增量住宅数十年疾风骤雨式发展，不少开发商也纷纷涉足城市更新业务，其中不乏万科、恒大、保利等头部房企。

　　在此次交易的两家京城房企中，首开因其特殊的发展历史，较早布局到旧改、棚改等更新业务当中，而金茂的步伐要来的晚一些。因此，在外界看来，这场交易更像是“京城老大哥”首开在为“城市更新小白”金茂传授经验。

　　据悉，早在2015年，首开股份就曾提出“城市复兴官”战略转型。围绕“城市复兴官”，首开逐步形成了五大举措：涉足住宅租赁市场、推进老旧小区改造更新、培育社区养老服务业态、参与旧城保护复兴、打造创客空间平台，以此挖掘北京的存量市场资源。

　　根据2020年第三季度披露的数据，首开在实施与拓展的棚改及土地一级开发项目为12个(11个位于北京，1个位于廊坊)，总用地面积达1589.12万平方米。其中实施项目7个，总用地面积974.45万平方米，计划总投资447.33亿元;后续项目5个，总用地面积614.67万平方米。

　　但棚改、城市更新等项目存在周期长、难度高、回款慢等特点，一方面容易导致企业资金承压，根据首开股份2020年三季报，首开于报告期末的负债合计2679.62亿元，同比增加9.16%。其中一年内到期的非流动负债为264.95亿元，同比多增25.42亿元及10.61%。

　　另一方面，城市更新回款慢等特点亦导致企业销售很难在短期内集中爆发。所以即使首开在大力推进城市更新，却难以在销售中得到突出呈现，2020年全年，首开股份实现签约金额1074.55亿元，同比增长6.03%，位列观点指数销售排行榜的第43位。

　　此次联手金茂、高和资本更新启迪科技大厦D座，或能为首开寻得弯道超车的新方法，毕竟通过多家抱团的方式能够减少企业的资金沉淀。

　　对比来看，近两年，中国金茂虽大力发展其城市运营项目，并通过高端产品“金茂府”在市场上占据了一席之地，但在城市更新方面，始终“涉世未深”。

　　但随着房地产行业由增量市场向存量市场转变，一线城市核心区域的土地资源日渐稀缺，能够盘活存量用地的城市更新业务越发凸显其重要性，金茂自然希望从中分得一杯羹。

　　据悉，去年4月，金茂资本联合猪八戒网共同打造了首个城市更新“互联网共享新办公”项目，位于北京市中关村科技园上地信息产业基地。而后，同年6月，中国金茂与福星惠誉就广州城市更新达成战略合作;9月，中国金茂、滨江集团共同打造的城市更新住宅产品“秦望府”落地……

　　不难看出，中国金茂在城市更新方面依旧存在较大野心，而此次的合作，无疑将成为金茂学习首开、高和资本等更新经验的重要渠道，更将成为金茂加大城市更新布局的一个跳板。