新力服务港交所递表 借道公共服务实现规模增长的IPO故事

　　2020年末，张园林对新力物业进行了一系列股权架构变动，如今条件成熟，便马不停蹄向港交所递交了招股书。

　　这是一家成立仅10年的物业公司，2011年时叫做江西三新物业服务有限公司。

　　不过，新力服务仅用10年时间便发展到今天的规模：截至2020年12月31日，管理的物业达到233个，在管总建筑面积约3230万平方米;签约管理物业400个，合同总建筑面积约6760万平方米。

　　新力服务近年规模增长以每年翻倍的速度扩张，招股书显示，新力服务在管面积由截至2018年12月31日的610万平方米增长至截至2019年12月31日的1500万平方米，并进一步增长至截至2020年12月31日的3230万平方米，复合年增长率为130.9%。

　　截至2020年12月31日，新力服务已订约但未交付的合同总建筑面积达3540万平方米，为其拓展(就在管建筑面积及经营业绩而言)奠定基础。

　　事实上，新力服务规模能够快速扩张，很大一部分是来自于近年独立第三方物业开发商所开发物业的物业管理服务规模增加。

　　据观点地产新媒体了解，由独立第三方物业开发商所开发物业的在管总建筑面积，由截至2018年12月31日的300万平方米增加至截至2019年12月31日的790万平方米，并进一步增加至截至2020年12月31日2340万平方米。

　　由于独立第三方物业开发商所开发物业的物业管理服务规模增加，于2018年、2019年及2020年，新力服务分别就独立第三方物业开发商开发的物业合共提交14份、40份及72份物业管理标书，中标率分别为71.4%、82.5%及83.3%。

　　这也使得来自独立第三方物业开发商的占比越来越重，截至2018年、2019年及2020年12月31日，新力服务来自独立第三方物业开发商的在管总建筑面积占在管总建筑面积的比例分别为49.3%、52.6%及72.4%。

　　规模增长的好处显而易见，最直接就是带动经营业绩以近乎相同的增速增长。

　　数据显示，新力服务收益由2018年的2.48亿元增长至2019年的5.37亿元，并进一步增长至2020年的10.06亿元，复合年增长率为101.4%。

　　溢利净额则由2018年的1410万元增长至2019年的3530万元，并进一步增长至2020年的1.02亿元，复合年增长率为169.5%。

　　所以，新力服务依然专注于管理规模的扩张，仅从2021年开年至今，就有新力控股集团开发的一个物业及由独立第三方物业开发商开发的20个物业订立物业管理服务协议，合同总建筑面积约为280万平方米。

　　因为来自独立第三方物业开发商的管理面积占比越来越重，收益贡献占比亦从2018年的22%升至2019年的41.3%，并进一步上升至2020年的48.7%。

　　值得注意的是，第三方在管总建筑面的占比在2018年至2020年有49.3%、52.6%及72.4%，却贡献不足50%的收益占比，主要原因是上述年度来自新力控股集团的管理面积平均每月物业管理费可达到2.4元/平方米、2.6元/平方米及2.9元/平方米，但第三方的每年仅为2.1元/平方米。

　　即便是规模增速如此之快，但是在众多物业上市公司行列中，目前新力的管理规模并不算亮眼。而董事会主席、执行董事兼总裁闭涛早前曾言，新力服务要走“不一样”的差异化路线。

　　此次招股书亦对此专门做了概述：新力服务采取双轮驱动发展战略，凭借服务住宅物业建立的市场声誉，将服务扩展至非住宅物业市场，并战略性地选择与本地城市平台公司合作，以扩展非住宅物业管理业务。

　　值得注意的是，新力服务与本地城市平台公司成立16间共同投资的公司，致力于管理非住宅物业，例如城市公园、交通枢纽、旅游景点、市政办公大楼，以及住宅物业。

　　新力服务表示，该等共同投资的公司，有助于与当地政府建立长期的战略关系。

　　事实上，非住宅物业可谓占据新力服务半壁江山。截至2020年12月31日，新力服务管理136个非住宅物业，在管总建筑面积为1550万平方米。非住宅物业在管建筑面积占在管总建筑面积的比例由2018年的17.4%增加至2020年的47.9%。

　　不过，因为非住宅物业物业管理服务中，快速增长的是公共设施及基础设施的管理面积，所以虽然非住宅物业收益由2018年的3730万元增长至2020年的人民币1.35亿元，复合年增长率为90.6%，但是收益占比仅仅从0.9%升至13.2%。

　　对于新力服务而言，这部分是其招股书想要讲述的其中一个“故事”。

　　新力服务对此表示，于城市综合服务方面的承诺及丰富的经验，使其从众多竞争对手中脱颖而出，创造多元化的收益来源，且更重要的是能够提供涵盖城市生活各个方面的贯彻一致的、全周期的优质服务，最终进一步提高品牌声誉，提升客户满意度及忠诚度，并凭借增值及其他专业服务增强协同效应。