成都多个小区停车费乱涨价 业主和物业矛盾尖锐对立

　　观点

　　1 价格放开后，车位产权拥有者(通常是开发商或委托物业公司)有定价权;

　　2 长期看，小区停车位月租费放开是市场行为，有利于市场资源配置;

　　3 涨价过高有滥用市场支配地位、进行价格垄断之嫌;

　　4 小区车位的出售和出租，只能针对本小区业主;

　　5 业主可根据合同法“显失公平”原则，消法、反垄断法等法律进行救济维权。

　　诊断嘉宾

　　自国家发改委放开对小区停车位收费指导价后，全国各地引发了收费乱象，成都也不例外。今年以来，成都市区出现了多个小区停车月租费用一次性上涨的情况，最高的涨到原来的两三倍。月租费的普遍上涨，随之而来的是小区业主和物业、开发商的矛盾尖锐对立。虽然政府职能部门均迅速介入，但很难解决根本性问题。

　　12月7日晚，成都商报记者邀请了四川大学法学院几名知名的法学专家教授，就相关法律问题进行了详细“会诊”。

　　王竹(法学博士，四川大学法学院教授，博士研究生导师)

　　刘畅(经济学博士，四川大学法学院副教授)

　　袁嘉(法学博士，四川大学法学院讲师)

　　诊断主题

　　1、政府是否应当恢复市场指导价;

　　2、停车位乱涨价涉嫌违反哪些法律;

　　3、业主面临车位乱涨价，有哪些救济途径?

　　A

　　谁的车位?

　　三种情形：归开发商、归人防、归业主

　　问：小区车位权属究竟归谁?

　　王竹：小区车位的权属一般有三种情形，分别属于开发商、人防部门或全体业主共同共有。根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，该条规定的车位，可推定所指的是，产权属于开发商的车位。

　　(1)产权归开发商。依据是地下停车场所附着的土地使用权，非建筑区划内的小区公共设施，包括停车场、会所等由开发商取得产权。

　　(2)产权归人防部门。人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》，认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防办管理。

　　(3)产权归全体业主。地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施，认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中，因而，其产权当然属于全体业主共同共有。

　　问：业主对小区车位有无优先使用权?

　　王竹：《物权法》第74条规定， 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据该条法律的规定，小区业主对小区车位有优先使用的权益。也就是说，小区车位应当首先满足于小区业主使用，之后才能对外出租。

　　问：为什么要规定小区业主的优先使用权?

　　王竹：《物权法》在起草过程中，调研了深圳万科的多个楼盘，在此期间，刚好发生了一件有意思的事情，即有一个投资商购买了万科某盘的多个车位，而他本人又不是该小区的业主，购买车位后，他采取临停收取高额停车费的行为，让小区业主遭遇高价停车难题，调研组成员认为，这种行为直接侵犯了小区业主公平享有小区配套服务的权益，因此在《物权法》74条中作出了“首先满足业主需要”的规定。

　　问：业主既然对小区车位享有优先使用权，那么业主是否有权享有“只租不买”的权益?

　　王竹：从现行《物权法》第74条和相关规定来看，仅仅要求预留一定的残疾人停车位，要求开发商保留一定比例产权车位用于出租尚无法律依据，开发商是可以将全部的产权车位进行出售的。