物业股破发潮下 金科服务首日上市的市场窥视

　　资本市场的情绪，总是变幻莫测。

　　年初在疫情渲染下，物业企业发现了第二增长极，随之一众物业股甚至创下了自上市以来的股价新高。

　　8月份以来，物业板块股价呈现持续下探的趋势。相关统计称，10月份有超过八成的物业股下跌。

　　分析以为，当下并不是物管企业上市的好时机。只是好坏自判，旁人无法左右。

　　金科服务正是在如此氛围下，成为上市物企一员。

　　11月17日，金科服务正式于港交所上市，本次共发行1.33亿股H股(假设超额配售权未获行使)，发行完成后总股本增加至6.33亿股，金科股份共持有金科服务3.42亿股，占其发行完成后总股本的53.97%。

　　金科服务在大本营重庆举办了上市仪式，金科股份董事长蒋思海在致辞中表示：“上市不是最终目的，是为了给公司带来一个视野更广阔、资源更丰富的发展平台，是为了具备更加严格的自我管理的决心。”

　　此前，管理层关于上市的共识，也是“不为了上市而上市”。

　　关于物业股

　　对于金科服务此时此刻上市，人们谈论的首先是时机好坏与否。

　　如今市场低迷气氛蔓延，新上市物业股仍如期而至。仅10月份，便有世茂服务、合景悠活、第一服务、卓越商企服务等4家物业服务企业赴港上市。

　　而且破发潮也紧随其后，如第一服务控股开盘即破发，开盘价较发行价跌16.67%;世茂服务首日开盘价15.8港元，较发行价下跌4.82%;合景悠活开盘报价6.48港元，较发行价跌幅达17.87%。

　　对于这一轮物业板块股价回调的现象，大部分业内人士认为，多数物业股估值处于高位，加之近期大量新股上市的冲击，导致投资者热情不高。

　　统计数据显示，2020年，上市物管企业已经达到11家，后续融创服务、华润万象生活、恒大物业也即将赴港IPO。

　　有业内人士调侃：“刚开始是物以稀为贵，后来入局的人越来越多，可地主家的余粮是有限的。”

　　从首日开盘表现看来，金科服务应该算是近期上市物业股的特例。

　　11月17日，金科服务开盘价为46.05港元，较此前发行价上涨3.02%，收盘价44.7港元，与发行价持平。

　　没有出现首日“破发”，在业内人士看来，金科服务此次股价能保持微涨状态是跟定价、市场环境、投资者预期、资金量等多方面关联的，无法简单判断，只能说这个时点得到了投资机构的认可。

　　市场还有评论称，在物业股连续破发和遇冷的情况下，“新股定价、投行做法”都有相关变化。据其分析，金科服务发售价为41.8-47.6港元，最终发行定价44.7港元，处于中位水平，给二级市场留足空位。

　　据分析，由于近期物业股上市破发现象频现，参考同期的发行价格，金科服务上市之际自然会将IPO的定价往下移，定价一旦低了，发行之后有议价空间，那么投资者就会有更大的投资热情，而不至于破发。

　　此前世茂服务、第一服务等上市定价，都是位于招股价区间偏上游的水平。

　　据了解，金科服务在香港公开发售的总数为1794.3万股，此前获接纳申请人的总数为4.38万名，认购总数合共1.34亿股，获超额认购11.17倍。而国际发售则有103名承配人，目前国际发售项下发售股份最终为1.15亿股，获得超额认购4.9倍。

　　机构投资者方面，早前招股书显示，金科服务已与泰康人寿等10家基石投资者订立投资协议，一致同意认购相当于约26.74亿港元可予购买的港元投资金额的有关数目发售股份。

　　其中，泰康人寿认购5.81亿港元股份，Gaoling Fund L.P.及YHG Investment L.P.、Snow Lake China Master Fund Ltd及中金启融基金均以3.88亿港元认购股份，UBSAM、MWAL及AMF均以2.33亿港元认购股份，WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund均以7750万港元认购该股份。

　　市场评论亦认为，大型机构的额外参与，对于稳定价格也起了一定作用

　　上述10名基石投资者，便锁定了46%的发行股份。

　　关于金科服务

　　就目前而言，物业股表现受到市场大环境的影响更大一些，反观金科服务本身或许对于股价涨跌影响并不算大。

　　但我们仍需看下这家物业公司的基本面如何。

　　早在今年4月份，金科股份开始陆续披露关于分拆物业上市的消息。再于6月底，金科服务正式向港交所递交招股书。

　　直到11月17日实现IPO，算起来也经过了大半年时间，相较于恒大物业仅耗时一个半月便通过了港交所聆讯，金科服务上市速度确实不算快。

　　根据资料，金科服务主攻社区服务运营及智慧体系建设，收益主要来源四条业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务。

　　不过目前大部分收益还是来自于物业管理服务。招股书显示，2017年-2019年，金科服务物业管理服务实现收入7.61亿元、10.20亿元、14.66亿元，分别占总收入的72.7%、67.0%、62.9%。非业主增值服务、社区增值服务、智慧科技服务的占比至2019年底，分别占总营收的25.6%、10.3%、1.2%。

　　金科服务对于智慧科技服务有着诸多期待，上市仪式中，金科服务董事长夏绍飞也有提及，智慧科技方面，未来金科服务将搭建运营和管理两个技术构架，形成智慧社区、智慧园区和智慧城市的特色科技服务体系。

　　早前招股书披露显示，金科服务募集资金用途方面，约10%或约5.73亿港元将用于升级数字化及智慧管理系统。

　　而西南第一，是金科服务的“噱头”所在。蒋思海在上市仪式透露，其连续5年保持中西部占有率第一、重庆第一。

　　截至2020年6月末，金科服务已进入全国24个省份133个城市，签约面积约近2.56亿平方米，签约项目843个，在管物业总建筑面积约为1.29亿平方米。

　　从区域分布看，金科服务管理的物业项目已经覆盖西南、华东及华南、华中等地区，不过相当部分业务集中在西南地区。

　　截至2017年、2018年及2019年12月31日，其在西南地区管理总建筑面积分别约为3890万平方米、4900万平方米及6170万平方米，占在管物业总建筑面积约62.4%、54.6%及51.2%。来自西南地区的物业管理服务收益，分别占2017年、2018年及2019年总收益约62.5%、61.5%及60.8%。

　　对于物管企业一直被诟病的过度依赖母公司，金科服务也管理金科集团开发的几乎所有物业，但同时在第三方外拓上也有所表现。截至2017年、2018年及2019年12月31日，外拓项目分别占在管总建筑面积33.4%、47.3%及52.9%。

　　相较于其他物管企业的规模，亦有部分人称金科服务此次发行估值略高了一些。金科服务目前市值接近300亿港币，与保利物业处于同个等级。但截至2020年6月30日止，保利物业在管面积约3.17亿平方米，比金科服务多近2亿平方米。

　　市场上还有不同声音认为，金科股份这几年扩张很凶猛，金科服务未来几年还是有比较大的增长空间，甚至还有人计算出，金科服务未来管理面积上限未3亿平方米。

　　至于未来增长的业务，金科服务有了新的想象。夏绍飞介绍：“未来十年，金科服务将从社区服务转变为城市服务，将由内向外，由社区向社会、向城市去构建大服务、大科技、大生态体系，并持续以人为本，以客户满意度为核心，去构建空间、生活、科技三个核心能力。”

　　事实上，城市服务已成为当前物管企业转型的重点，诸如万科物业、保利物业、龙湖物业等龙头企业都纷纷争夺市场。

　　而金科服务自2018年揭开了城市级合作历程的序幕后，截至2020年，湖北利川、安徽宣城、西藏昌都以及四川内江经开区、雅安名山区、陕西西咸新区等8个城市区域，均与金科服务签订了全面战略协议。