热点城市供应量急剧下滑 购房者观望情绪将愈发浓郁

　　国庆节前后的多地楼市调控已落地一月有余，从“限贷”到“限购”，再到部分城市的“限价”，一连串施放的“限字令”构成了楼市调控政策的新风景。然而，在一些城市处于上升通道的房价未见受限，且一些城市采取的“分区限购”调控反而产生出明显的“挤出效应”，甚至推高了非限购地区房价，同时捂盘惜售、盲目涨价等销售乱象依然频出。

　　热点城市量跌价稳供应量急剧下滑

　　10月多城政策频出，政策转向偏紧以及供应萎缩，市场观望情绪逐渐放大。国家统计局近日发布的数据显示，2016年前10个月，中国商品房销售面积和销售额增速均比前三季度回落0.1个百分点，调控政策效应初步显现。

　　克而瑞数据统计，一二线热点楼市成交量普遍下滑，10月份28个样本城市成交量环比下滑15%，不过房价并没有发生明显变化。其中出台调控新政的城市合计环比降幅高达21%，10月北京成交量环比下滑41%，上海环比下滑18%，郑州成交量跌幅最大，环比降幅高达76%，其后是苏州、济南，环比跌幅分别为59%和58%。

　　克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，“成交量下滑不仅受消费者预期影响，更多的是房企资金压力小，选择捂盘，或个别项目因拿不到预售证已经停盘休假，因此供应量难有较大起色。”

　　数据显示，10月，房企推盘量大幅减少，30个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%，多数城市在9月供应量创下新高后，下降幅度颇大。其中，一线城市10月商品住宅供应量较上月减少63%;二三线城市整体供应为2070万平方米，环比下滑18%。

　　在福州和厦门，住宅市场遇冷，一手房价格趋稳，二手房价格略有下降。据福州一大型中介公司中介陈某介绍，限购政策实施一个月以来，福州二手房价格平均每平方米下跌约500元。厦门市一家中介负责人告诉记者，如今投资客不抢房，改善客群又要开始观望了，部分新盘的客户流失量超过一半。

　　业内分析指出，限购令的“回归”直接削减了需求基数，限贷升级则加大购房成本，预计购房者观望情绪将愈发浓郁，今年四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年四季度相比，大幅下滑不可避免，绝对量将维持一到两个季度低位。

　　“分区限购”挤出效应明显

　　此轮调控中，福州、天津、合肥等多个城市实行差异化的“分区限购”调控。但一些非限制区域和限购区域已成一体，房价相差不大。限购区域限购后，非限制区域出现涨价现象，给购房者造成长期看涨心理，造成新恐慌。“这将产生一种挤出效应，缓解城市热点区域房价的过快上涨，同时将购房需求推向可能存在‘去库存’压力的周边区域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

　　福州限购的是五城区以内，对近郊闽侯地区没有限购。记者走访闽侯几个楼盘，发现普遍价格上调在每平方米数千元以上，碧桂园十里江湾楼盘从年初的每平方米13000元涨到19000元。一位置业顾问说，“市区限购后，不少客户必须来周边地区购买，涨价难免。而周边区域价格上升，自然会倒逼市区价格。”

　　以闽侯县为例，在楼市连续强势走高后，土地市场也呈现出一派复苏景象。11月初，闽侯成功出让南通两幅住宅用地，合计成交金额17.25亿。11家开发商前来竞拍，其中一幅地块以8.66亿元成交，参考楼面价约每平方米9267元，溢价率高达97.3%，刷新当地地价记录。

　　再如天津市区周边的西青、东丽、北辰等区不限购，但本轮房价上涨中，这些区内大片住宅领涨，目前多地均价已破两万元，部分楼盘均价已达到3万元每平方米。严跃进认为，天津武清区由于毗邻北京，成为本轮房地产市场炒作的热点，前8月二手房交易价格迅速上涨。“而在限购政策实施后，北京购房者至天津购房的门槛抬高，在武清区认购首套住房首付需要40%，且无法购买二套，遂只能认购北辰和宝坻等区域，未来这些区域市场会呈现明显上涨，即市场需求转移。”