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15000元/㎡起拍!松山湖5万㎡商住地今早开拍!

保定房地产网-房掌柜 2019-09-11 11:28:29来源:房掌柜 黄子欣
[摘要]据说,万科、保利、华侨城、招商等房企有意竞拍,但截至出稿时间,仍未有房企报价!

9月11日上午10:00,东莞迎来9月“土拍潮”的首宗商住地,占地面积50017.36㎡,18.7亿元起拍,终次报价区间为234110 ——234610万元

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房掌柜发现这宗地的来头可不小,首先,该地块位于禁地令的“松山湖”,说到这里,很多房企都为之一振;其次,这宗地的“陪嫁”条件可不少,其中比较吸人眼球的是需以9500元/㎡带装修的定价出售35000㎡人才住房给管委会;最后也是最关键的一点,就是扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,起拍楼面价最低23927元/㎡起,最高不超过30848元/㎡。

“恐怖”楼面价由来

一般而言,楼面地价=宗地成交价/(计容总建面-配建面积)。不过,对于松山湖这宗地却有点复杂,皆因地块需要定价出售35000㎡人才住房给管委会,还要配建7900㎡公共设施,实际对市场销售的只有82143.4㎡。另外,宗地还需要自持商业用房5年(3%≤X≤5%)。于是,就出现了以下几种情况:

1.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,若商业自持面积为3%,则起拍楼面价23927元/㎡,最高楼面价29864元/㎡;

2.扣除“人才住房+公共设施+商业用房”,若商业自持面积为5%,起拍楼面价24715元/㎡,最高楼面价30848元/㎡。

3.若忽略人才住房、商业、公共设施等,则起拍楼面价15000元/㎡,最高楼面价约为18722元/㎡。

前面2组情况,宗地起拍价2万起,最高楼面价达3万/㎡,着实吓坏人。要知道,松山湖在售均价也不过3万/㎡左右,面粉已贵过面包。

但严格来看,扣除“人才住房+公共设施+商业用房”是十分简单粗暴的。人才住房以9500元/㎡带装修售价定量出让,最终回款也有超3亿;商业用房自持5年也有租金收入,5年之后也还能出售受益,不能简单剔除。最终,宗地的实际可售楼面价会比上述结果低得多,具体需要拿地后结合着数据来算。

地块概况

此次入市的商住地(编号为2019WG029)位于松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧,占地面积50017.36㎡,容积率为1.0<R≤2.5,计算可得出最大建筑面积为125043.4㎡,绿地率≥35%,建筑密度≤30%,地块最高只能建100米的建筑。

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责任编辑:谭劲松

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