中小房企被逼至墙角 房地产行业或将规模化聚集发展

    随着空前严厉的楼市调控潮在多城落地，房企面临艰难的关口。调控政策出台后首个开盘日，地产股集体受挫。更令房企坐立难安的是楼市成交量下滑预期大增，房企再融资全线收紧，早先激进拿地的企业将自食其果，遭遇现金流危机。

　　业内人士分析指出，目前房企龙头和中小企业应对招式迥异。抗震力稍强的龙头大鳄将趁机加速侵吞中小房企，争夺行业资源；中小房企被逼至墙角，或被收购兼并，或干脆买壳转型奋力一搏。

　　激进房企资金链紧绷

　　“十一”期间，21个城市相继发布 房地产 调控政策。前期房价涨幅较大的北京、深圳以及部分二线城市调控力度居前，限贷、限购“组合拳”纷纷出手。

　　调控政策的出台令不少购房者出现观望心态，南京、武汉、北京、上海等城市的成交量出现明显下滑。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，2016年国庆长假7天，北京商品住宅(不含保障房与自住房，含商住)共实现成交1154套，日均成交量仅165套，相比9月的日均成交量减少了320套。同时，受二套非普通住宅首付大幅提升影响，北京市场上目前已经出现买方解约或计划解约案例。

　　Q房网新房事业部研究总监韦谢表示，各地调控政策密集出台释放了稳定市场预期、抑制投机性需求的信号，短期内热点城市楼市降温、成交量下滑是大概率事件，将对房企资金回笼造成一定冲击。

　　中原地产研究部统计数据显示，今年以来，一线城市住宅土地平均溢价率达到了94.6%，二线城市达到了65.23%，超过10亿元的地块高达405宗，溢价率超过100%的高价地高达211宗，屡次刷新创造历史记录。

　　同创咨询研究总监张宏伟指出，按部分城市土地新政，有些高价地需要现房销售，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间均遭到限制。去年下半年至今已经出让的高价地项目如果打算2017年入市，预计将很难通过房价上涨获得收益，拿高价地的企业很有可能陷入困局。

　　9月初，监管部门人士在《证券经营机构 公司债 业务高级管理人员》培训会上强调，将重点关注“ 房地产 、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。此前，证监会在7月末举行的保荐机构专题培训会议上也指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还 银行 贷款。业内普遍认为，低评级私募债或将暂缓，监管正释放房企再融资全线收紧的信号。

　　中信证券 研报认为，若房企发债标准收紧，受冲击最大的是此前激进拿地的中小型房企。融资渠道受到更严苛监管后，房企未来资金周转对房价增长高度依赖，而中小型房企大多缺乏一、二线城市楼盘控盘能力，激进拿地的中小型房企 资金流将更加紧张，或令债务违约风险增大。

　　房企龙头将加紧并购步伐

　　今年以来，多家地产央企兼并重组和资源整合步伐明显加快。中海与中信、五矿与中冶、保利与中航等央企均加强了地产业务方面的整合，加上此前招商局蛇口工业区控股股份有限公司合并 招商地产 ，以及中交、鲁能启动地产板块整合，初步统计，在21家被国资委允许从事房地产主业的央企中，至少10家已启动内外部重组或并购。

　　同时，资金雄厚的民营房企也抓紧时间“攻城略地”。近日， 中国恒大 公告，与深深房订立协议，后者拟以发行A股股份及支付现金的方式购买恒大地产100%股权。牵手深深房之前，恒大先是举牌 廊坊发展 ，后又宣布认购占 嘉凯城 已发行股本总额约52.78%的股份，还斥巨资买入万科股票。据统计，恒大已在二级市场举牌10多家上市公司，且多为房地产上下游关联企业，至少包括5家房地产企业。