金融 | 全球降息风云突变 “资本寒冬”将袭中国楼市

　　连平提示，如果货币政策实际操作进一步向松调整，有几个因素值得关注。一是去杠杆，中国的杠杆水平目前偏高。二是人民币汇率。进一步下调利率水平可能会对人民币汇率带来一些贬值压力，现在需要保持人民币汇率基本稳定。三是物价。当前CPI短期在食品价格推动下，呈现冲高的阶段性状态。若进一步降息，可能也会带来一些影响或压力。

　　楼市“流动性寒冬”来袭

　　全球开启货币宽松化模式，而对于中国房地产开发商而言，却可能意味着更加艰难的流动性寒冬。这看起来似乎是矛盾的，这一方面来自国内融资环境对房地产的收紧，另一方面来自人民币贬值的影响。

　　8月5日这天，在岸人民币兑美元跌破7元，降至2008年4月21日以来新低。中国央行有关负责人对媒体表示，受单边主义和贸易保护主义措施及对中国加征关税预期等影响，今日人民币对美元汇率有所贬值，突破了7元，但人民币对一揽子货币继续保持稳定和强势，这是市场供求和国际汇市波动的反映。

　　该负责人解释称，人民币汇率“破7”，这个“7”更像水库的水位，丰水期的时候高一些，到了枯水期的时候又会降下来，有涨有落，都是正常的。

　　中国社会科学院学部委员余永定表示，中国要保持货币政策的独立性，要保持经济增长，可能会采取进一步的货币宽松政策。当我们一旦采取了这样的政策，迟早再次面临是否允许人民币“破7”的问题。人民币汇率从7到7.1不会出现大灾难，应让汇率在7附近晃动。

　　但不得不承认，人民币“破7”会带来一些负面影响，首当其冲的就是企业以本币偿付外币负债的成本上升。房地产企业作为近些年举借外债的大户，其外债风险受到关注。

　　2018年，人民币兑美元汇率全年贬值了5%左右。观察上市公司报表会发现，2018年汇兑损失较大的公司多来自航空运输、房地产等行业，这些行业内的企业往往具有较多的外币负债。近年来，随着国内融资环境的一再收紧，举借外债特别是发行美元债逐渐成为境内房地产企业一条重要的补充融资渠道。

　　同策研究院数据显示，7月40家典型上市房企完成融资金额（人民币）897.07亿元，环比上涨46.68%。其中，发行公司债404亿元，环比上涨128.83%，占比45.04%；而404亿元公司债中，有327.4亿元是来自房企发行的境外美元优先票据或债券，占融资总额的36.5%，其中，最大笔为世茂集团发行的10亿美元于2026年到期的5.6%优先票据。

　　据亿翰智库统计，2017年海外债发行规模近2016年规模的5倍，2018年和2019年规模仍持续增长。2019年1至7月规模已经超过3000亿元人民币，接近2018年全年水平。

　　同时，海外发债利率迅速攀升，10%以上已较为普遍。如7月11日泰禾集团在新加坡挂牌发行的美元债券，票息高达15%。“在人民币汇率下跌的情况下，境外美元债利息势必会加重，对于境外融资占比较多和比较依赖的房企，无形中会加重这些房企的财务负担，进而影响其核心净利润。相反，具备境内外信用扩张能力的房企，则相对受到的影响较小。”一位房企高管指出。

　　房地产分析专家李宇嘉认为，人民币汇率“破7”是放弃地产工具后，贬值预期强化的反应，让其“破”顺应预期。以放弃楼市这个工具，彻底挥别过去（刺激楼市短期利好，但长期拖累人民币的有效产出，损害人民币汇率的“锚”）。同时，通过更高程度的对外开放、降低税负、鼓励创新、打造消费引擎、打造都市圈增长极等，修复人民币汇率的“锚”。

　　黄立冲表示，宽松货币环境的前提是必须压住房地产。因为一旦开发商拿到钱，就会去抢地导致地价的指标性上涨。今年7月份，国家发改委已收紧地产商的海外融资(只许借新还旧，不许发新债)，国内债市融资渠道也勒紧，以引导资金切实流入实体经济。

　　“近期风向和经济环境非常不利房地产，房地产开发商可能面临流动性寒冬。相当部分房地产公司可能倒下，现在对于许多开发商，重点已是生存而不是发展。”黄立冲表示。