盘和林：超200家房企破产 中小房企为何站不住脚

　　据媒体报道，在房地产融资不断收窄的背景下，行业的阵阵寒意已经率先让行业内的中小房企经历“最冷的夏天”。

　　来自人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国274家房地产企业发布破产公告，其中昨天(24日)就有3家。除了大量不知名的中小型房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。不过从总体特征看，这些宣告破产的房地产企业，大都属于中小规模企业，且大都分布于三四线城市。

　　事实上，中小房地产企业大规模“站不住脚”，是意料之中的事，受宏观政策和行业调整的影响，从2018年下半年开始，房地产行业分化就一直在持续，并且竞争不断加剧。虽然如今“掉队”的“搭便车”企业数量足以令人震惊，但是在房地产行业这只庞大队伍中，其仍只是冰山一角。

　　据国泰安数据库数据显示，截止2017年，房地产开发企业个数已经超过19.17万，而在2003年，房地产企业数量仅为7.42万，在14年的时间里，房地产企业数量迅速膨胀了158%，但是值得玩味的是，2015-2017年，这三年时间里，房产的数量基本保持在了19万左右，这充分说明，房地产行业内部已经达到了相对饱和的状态。

　　当然，行业拥挤，竞争压力大，只是部分中小房企“站不住脚”的原因之一，但绝并非主要原因。但是，从这个角度看，房地产行业洗牌已经拉开了新序幕，而未来一段时间，“洗牌”将仍会是“进行时”。

　　整体而言，房地产企业“批量跳车”原因其实主要有两方面，一方面，由于国家宏观政策收紧，很多企业无“便车”可搭，失去生存的最后支撑。事实上这个类似汽车行业的“车补”，其实质是降低了行业门槛，借着“棚改”的东风，大批三四线城市的房产企业便成长起来，但是其本身其实属于粗放的运营模式，于专业房企而言其实并没有什么竞争力，于是在棚改货币化政策改革和房地产政策收紧后便纷纷倒台。

　　但值得注意的，不同于大多数三四线中小房企，作为位列前500强的上市房企，除了宏观经济政策的影响，真正扼住银亿命喉的是资金债务问题，这也是目前不论是规模大小所有房企面临的共同的问题。银亿集团称，2019年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，即使竭力制定相关方案，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。

　　据统计，2019年来已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策，而据最新政策，国家更是从开发贷、房地产信托到内债外债、私募等融资渠道对房地产行业上了“紧箍咒”，房企的融资环境委实不太宽松，但是作为国民经济支撑产业，房地产行业对经济稳定的重要性不言而喻，在去杠杆，守住金融风险底线的背景下，融资环境在短时间内不会发生很大的改观，因此，房企接下来的生活不太可能安逸。

　　所以，现实摆在房企面前的只有一条路，“转型”，要么房地产经营模式转型，从快时代慢下来，将粗放模式走出来，精细化产业、延长产业链，提高产业附加值。要么企业转型，多元化产业，用其他产业为房产模块输血，形成企业内产业互持，这一点，龙头房企都做的相当不错，比如碧桂园的“农业”，恒大的“造车”，都发展的不错。

　　因此，不论从宏观行业政策、融资环境还是行业内饱和程度看，中小房企“批量破产”都是意料之中的事。而从现有的行业队伍规模看，房地产行业内仍存在不少浑水摸鱼的企业，同时考虑到未来融资环境，窃认为，房地产的洗牌、筛选在未来一段时间将仍会是“进行时”，各房企需要综合未来企业发展战略，做好充足准备。

(来源：WE言堂 作者系知名经济学者、应用经济学博士后)