涉房固定资产可变为投资性房地产 部分上市银行试水

作为行业领头羊，万科物业不仅谋求上市，还希望做成中国第一家营收超百亿的物业公司。

  “按照目前的增长速度，在两三年内便能够实现。”9月25日万科物业睿服务3.0发布会上，万科集团副总裁、万科物业首席执行官朱保全信心满满地说。

  万科物业分拆上市提出至今已有两年，目前输出服务、对外扩张也走上了快车道。朱保全表示，万科物业和万科集团现在是股权控制关系，目前已经实现业务分拆，两者关联交易的比例也正快速下降。

  近年来，房地产公司分拆物业业务单独上市已成常态，包括彩生活、中海物业、中奥到家三家物业公司已经成功登陆港交所，碧桂园、富力地产等也都明确表达出计划上市的想法，众多房企都希望从这块蓝海中分一杯羹。

  物业生态“闭环”

  万科物业是第一家把物业管理更名为物业服务的公司，也是第一家采用轻资产模式向外输出物业服务的公司，这个输出平台就是“睿服务”体系。

  在2014年首次发布1.0版本的“睿服务”时，万科物业的主要系统是“EBA远程设备监控与运营系统”，即面向同行进行管理输出的社区物业解决方案，本质上是对人和物的数据记录。

  一年后的2.0版本强化了互联网技术与现场管理的结合。通过“任务平台、报事平台、管家平台、作业平台”四大平台将客户、员工和公司连接，从记录变成了连接。

  进化到如今的3.0版本，万科物业实现了对设施设备的监督“闭环”。其希望实现人、财、物的连接，以激活整个物业服务生态系统。

  朱保全表示，当“睿服务”到了3.0，万科物业力争“返璞归真”，利用互联网技术改变业主与物业公司之间的不透明区域。比如将物业费、服务费之外的“公共广告收入、场地租赁收入”等向业主公开，达成业主与物业公司的充分信任。

  目前，万科物业在全国服务超过1100个社区。朱保全表示，通过两年时间，万科物业找到了唯一与消费者达成共识的连接点，就是“物业管理企业帮助小区不动产常用常新，使业主获得资产保值增值”。这样“提高物业费才能够被接受。”朱保全表示。

  “睿联盟”是万科物业正在打造的一个行业共赢平台。万科方面数据显示，截至2016年8月底，睿联盟覆盖了65个城市的174个成员、1226个项目， 服务资产规模也从最初的12000亿元，跃升至目前的46100亿元。

  为进一步扩大使用“睿服务”体系的物业公司联盟，万科物业规划发展部总监吴剑侠表示，公司将为从万科物业离职的员工创立物业公司加入“睿联盟”，提供100万元创业资金。此外，寻找合适的并购对象也是扩大规模的可选方案。

  25日当天，万科物业推出了其对于社区O2O商业思考后的“友邻计划”。该计划中，“住这儿App”将小区内的公共资源收入全部用于设施设备常用常新及促进社区文化建设。吴剑侠表示，“友邻计划”初步的交易目标是1亿元，其中商家“赞助费”同样作为物业费以外收入对业主公开，真正做到“属于业主的钱，服务于业主”。

  朱保全表示，这一计划初步将在深圳的五个小区进行试点，然后在全国“睿服务”体系中进行推广，希望在一年之内能够全面实行。