一线城市豪宅市场持续放量 两百平以下成交占比扩大

　　量价走势—1-8月去化2123套，同比增幅4倍多

　　同策咨询研究部数据显示， 2016年8月一线城市10万元/平米以上的豪宅共成交418套、9.12万平米，成交套数较7月份增加95套，成交面积亦环比增加20%，而与去年同期相比，成交套数则增长了近3倍，成交面积也大增3.78倍。实际上，从今年以来一线城市豪宅市场持续放量，1-8月10万元/平米以上的豪宅已经去化2123套，同比增幅达4.31倍，今年成为不折不扣的豪宅元年。

　　从成交均价来看，8月份为12.23万元/平米，环比基本持平，同比小幅增长3%。但值得注意的是，本月一线城市10万元/平米以上的豪宅成交的套均总价出现了明显下滑，本月仅为2670万元，环比、同比分别下滑7%和35%。

　　天价豪宅市场翻红的原因在于，政策预期出台导致市场放量、高价地不断，诱发天价豪宅更加坚挺，单个项目主动推盘跑量、富豪群体的资产配置需求、部分富二代、海归人士投资豪宅等成为今年以来天价豪宅市场表现“亮瞎眼”的主要原因。

　　另外，10万元/平米以上的豪宅成交的套均总价出现缩减的局面，说明豪宅开发和建造的户型呈现缩小趋势。同策咨询研究部数据显示，去年11月以来，10万元/平米以上的豪宅成交的套均面积多在260平米以下，而在此情况下，上海豪宅的成交量也进入了快速通道。受到上海房价整体的迅速上扬，以及325新政中对二套非普通住宅首付比重的大幅提高，使得高端购房者所能承受的房屋总价出现下滑，而原先一些单价8-9万元/平米的高端项目，受到整体市场的价格拉动，跻身“10万+”天价豪宅之列，而其户型往往和普通的改善户型相差无异，这也造成了当前此类豪宅套均总价的下滑。

　　城市分布——上海项目占七成

　　从8月10万元/平米以上的豪宅成交分布来看，上海占到7成以上，418套豪宅中上海就占到295套，而深圳则以80套占比19%，北京成交38套，占比9%。而广州本月10万元/平米以上的豪宅虽然仅成交5套，但从历史成交来看，已经创造新高，其实，由于整体房价水平低于其他一线城市，广州市场始终在10万元/平米的豪宅市场中表现冷淡。

　　从各城市豪宅的区域分布来看，上海的热销豪宅项目主要分布于黄浦老西门板块、黄浦滨江板块、以及打浦桥板块，深圳以南山区为主，北京多集中在朝阳、海淀两区，而广州仍是主要集中在珠江新城板块。

　　上海市场汇集了众多豪宅资源，在今年5月份以后呈现“高价地”频出的局面，同时，8月静安中兴社区两幅地块，也刷新了中国土地成交史上单价“高价地”记录。从客户需求的角度来讲，上海处于未来世界级经济中心的长三角都市圈中的核心地位，上海国际金融中心、上海国际航运中心、上海国际贸易中心等上海“四个中心”启动，上海自贸区的设立、上海科创中心的建设等等，将有大量高科技人才、管理人员引进，大上海的高端居住市场需求前景可期。

　　另外，8月中下旬，一直有传闻称上海楼市政策会收紧，后来被证实为部分中介人员编造的谣言。但对于豪宅项目来讲，为了规避政策面的影响积极跑量，8月下旬单个项目主动推盘，提前步入“金九银十”，推升整体“天价豪宅”市场成交套数走高，造就了8月份295套的单月成交高峰值。从结果来看，由于政策预期出台的因素，8月份成为上海10万元/平方米以上天价豪宅放量的“窗口期”。

　　项目排名——按面积海珀黄浦夺得本月销冠

　　同策咨询研究部数据显示，在8月10万元/平米以上的豪宅成交排行中，北京、广州无缘席位，上海、深圳瓜分TOP10，其中上海6席，深圳4席。

　　从排名前十项目的套均总价来看，深圳的海上世界双玺项目套均总价达4775万元，而其成交均价则达145734元/平米，为TOP10项目中，成交均价、套均总价最高的项目。而从排名前十项目的成交面积来看，上海的海珀黄浦项目则以7829平米夺得销冠。