一周楼评：石家庄土地储备“啃硬骨头”这些影响不得不提

端午小长假刚过，新的一周来临，对于上一周的楼市，似乎依然在平淡中度过，哪怕是有新的土地储备计划出炉，亦或是所谓的6月份第一拍，都无法让市场掀起大波澜，稳定，成了市场唯一的压舱石。

不过，房掌柜还是从其中嗅到了一些不同的味道，而对于许多久经沙场的资深人士来说，这种味道应该就是财富的味道。

这周，房掌柜继续与伟杰作客《家有好房》，聊一聊上一周的楼市。

      1、石家庄2019年度土地储备计划发布

      新闻背景：

      6月6日，石家庄市人民政府办公室发布《关于印发石家庄市2019年度土地储备计划的通知》。房掌柜注意到，除了传统土地收储，此次还加大事业单位项目、城中村改造和旧城改造项目和集体土地净地收储力度。

      据《石家庄市2019年度土地储备计划》显示，2019年石家庄市将计划完成土地储备面积合计15994亩，储备范围涉及桥西区、裕华区、长安区、新华区、高新区、藁城区、栾城区。计划储备的土地主要为企事业单位国有土地、城中村改造项目土地、旧城改造项目土地和市内四区集体土地3000亩净地收储。

      从区域的计划来看：

      市内四区和高新区计划完成10600亩，其中包括企事业单位项目计划完成土地储备1685亩、城中村改造和旧城改造项目计划完成土地储备1846亩、计划完成集体土地净地土地储备3000亩、高新区计划完成土地储备4069亩；

      栾城区和藁城区计划完成5394亩，其中包括栾城区计划完成土地储备1526亩和藁城区计划完成土地储备3868亩。

      房掌柜观点：

      这次土地储备计划的发布，我们看到，这是近年来首次发布土地储备计划，也是2017年后石家庄土地储备政策重大改革后的首次发布，对于整个市场有着非常重要的意义，也让我们看到了未来土地市场的走向。

      同时，我们看到，除了正常的城中村改造和旧城改造项目土地储备外，还包含了企事业单位项目土地储备和集体土地净地收储土地。而且从数据看，企事业单位项目计划完成土地储备1685亩。这也意味着，石家庄市退二进三的政策正在深入探索。

      其中有几个体量规模较大的企事业单位项目土地储备，其中超过50亩以上的主要有：石家庄飞机工业有限责任公司，面积156亩，河北金谈固投资集团股份有限公司，面积80亩，石家庄市制酒厂，面积89亩，石家庄煤矿机械有限责任公司，面积96亩，西三教社区居民委员会，面积50亩，东方国际服装中心试验厂，面积60亩，石家庄常山纺织股份有限公司，面积75亩，河北省金科冶金研究院有限责任公司，面积96亩，石家庄市运输集团有限公司，面积76亩，中国铁路北京局集团有限公司，面积67亩，石家庄市巨星旺商贸有限公司，面积234亩。

      相信这些地块，尤其是石家庄飞机工业有限责任公司和石家庄市巨星旺商贸有限公司两大地块，肯定会受到市场的关注与追捧。

      另外，我们也看到，市内四区和高新区计划完成土地储备10600亩，这意味着主城区和高新区的土地供应量将出现大幅增加，对于许多渴望在石家庄土地市场获得一席之地的一线房企来说，绝对是利好的消息。也意味着，各大房企在石家庄的布局速度将大大提升，未来还会有更多的一城多盘房企出现。对于购房者来说，尤其是改善型客群，其可选性将继续增加，市场以稳为主的趋势将呈现常态化。

      2、6月第一场土拍，楼面价仅五百多

      新闻背景：

      6月6日，六月的第一场土地出让在藁城区举行，土地编号[2018]044号，为商务金融用地，土地面积8300.32㎡，约合12.45亩，最终该地块由石家庄索新房地产开发有限公司以1656万元竞得。

      该地块位于东临道路，西临开发大街，南临创业路，北临刑建勇，容积率≤3.6225，建筑密度为≤50%，绿化率≥25，起始价为1606万元。成交亩价为133.01万元/亩，成交楼面价为550.75元/平方米。

      房掌柜观点：

      550.75元/平米的成交楼面价，确实很低，这与周边同类地块的楼面价基本持平，房掌柜从相关资料看到，2017年10月24日，位于阿里山大街以西、南二环东延以北的编号为[2017]003号地块，成交楼面价为517.90元/平米，一年多的时间，每平米楼面价仅上涨32.85元/平米，相比住宅楼面价的上涨幅度，这一涨幅几乎可以忽略。

      由此也说明，目前的商服用地还处于非常稳定的状态。与住宅土地市场的火热相比，商服用地似乎面临很大的问题。而从实际商服成交面来看，除个别公寓和写字楼项目销售良好外，许多项目的销售压力很大。对此，房掌柜认为，对于投资者来说，如果说住宅的投资第一要素是地段，那么，对于商业投资来说，地段更是重中之重。城市环线内的重点区域商业价值最大，其余还需谨慎。

      3、石钢搬迁被列为一号工程

      新闻背景：

      6月3日，河北省委常委、市委书记邢国辉在井陉矿区调研，实地考察了石钢公司特钢新基地建设，强调要紧盯时间节点，倒排工期、挂图作战，强化协调调度，切实加快搬迁改造步伐。要把石钢搬迁改造项目作为“一号工程”，加快推进各项基础设施建设，搞好全程跟踪服务，确保如期竣工投产。

      房掌柜观点：

      应该说，这次石钢搬迁作为“一号工程”，可以说力度前所未有，相信一定能如期竣工投产。毕竟，石钢搬迁，对于主城区发展来说，绝对是一重磅炸弹。

      上周五，由房掌柜承办的城市发展论坛在远洋晟庭的公寓项目晟公馆产品发布会上，大家也提到了城市发展对大家购房与投资的重要性。大家一致认为，城市环线发展中，一环内不论城市配套还是商业成熟度，都是一环到三环进阶的过程。因此，二环内所有区域的发展，一旦有新的地块入市，一定会让房企蜂拥而至，获利颇丰。

      此次石钢搬迁被列为“一号工程”，可以说开启了长安区新板块的重大升级。如果按照之前的规划，这一板块将成为高端居住区，届时，价值洼地变价值高地的时间将越来越近。