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江瀚:雅居乐新发6亿美元永久资本证券 未来怎么看?

保定房地产网-房掌柜 2019-05-31 18:17:16来源:房掌柜 整理
[摘要]2019年5月28日,中国著名房地产企业雅居乐在香港资本市场发行了6亿美金的永续债,发债消息一出立马引发了市场的广泛关注。

2019年5月28日,中国著名房地产企业雅居乐在香港资本市场发行了6亿美金的永续债,发债消息一出立马引发了市场的广泛关注。

  雅居乐发债到底该怎么看?其财务状况如何?尤其是从其发债所引申的雅居乐未来发展前景该如何看待呢?

  一、新发6亿美元永续债的雅居乐

  5月28日,雅居乐集团控股有限公司公告宣布,该公司与中银国际、中信里昂、国泰君安(16.24 -1.28%,诊股)国际、汇丰、香江金融、东方证券(10.29 -2.00%,诊股)香港、瑞银就发行6亿美元、利率为8.375%的高级永续债订立购买协议。

  据我们了解到的信息,雅居乐此次永续债发行的目的和一般房企通常的融资行为不同,这笔永续债主要是用于替换该公司曾经于2013年1月18日发行的、一笔7亿美元的永续债,那笔永续债目前的利率达到了10.215%,比此次新发的永续债利率高了1.84个百分点。

  因此,与房企一般发债是为了"借钱"相比,本次发债对雅居乐来说其实是进行了一次比较有效的债务结构优化。

  雅居乐此次发行永续债的成功,可以说是在2019年香港资本市场并不太看好内地房企的大背景下,得到了难得的认可。

  二、雅居乐的未来到底应该怎么看?

  今年3月20日,雅居乐公布了自己的2018年财报,截至2018年12月31日,雅居乐营业额及毛利分别为人民币561.45亿元及人民币246.74亿元,较去年分别增加8.8%及19.3%。净利润为人民币83.58亿元,较去年上升23.3%。股东应占利润为人民币71.25亿元,较去年增加18.3%。整体毛利率及净利润率分别为43.9%及14.9%,属于业内较高水平。

  在房地产市场调控进入"房住不炒"的大背景下,雅居乐能够在这个时候表现出这样的业绩,实属不易。

  但是,随着近一、两年来雅居乐负债率的逐步上升,尤其是"海南限购"政策的出台,也有不少媒体和机构开始对雅居乐的未来发展提出了疑惑。

  接下来,我们就借着雅居乐此次成功永续债的时机,不妨好好分析一下雅居乐的未来到底应该怎么看?

  其一,雅居乐的债务水平到底高不高?

  根据财报数据显示,2018年雅居乐负债总额为1754.65亿元,同比增长47.2%。2015年-2017年的负债率增速分别为-8.7%、16.3%、36.1%。2018年,雅居乐资产负债率为76.14%,与前一年同期相比上升了2.68个百分点;净负债率也从2017年的71.4%升至2018年79.1%。

  从表面上来看,雅居乐的债务水平的确有了一定程度的上升,但是这个负债率真的很高吗?

  第一,企业负债水平的高低不能简单以下降或上升来判断。一个企业负债水平的高低以及是否合理,要做行业的横向比对。

  先说龙头企业,万科2018年的资产负债率为84.59%,恒大2018年资产负债率为83.58,碧桂园2018年资产负债率为89.36%,融创2018年资产负债率为89.8%。可见四大龙头房企的资产负债率都在80%-90%之间,雅居乐是76.14%。

  其次,雅居乐2018年地产预售金额排在了第29位,而克尔瑞的数据显示,2018年TOP11-30的房企平均净负债率达到了101.27%,雅居乐只有79.1%。

  最后,从全行业来看,根据乐居财经的统计显示,百家上市房企资产负债率平均值再次走高,从2017年的77.72%增长到了2018年的78.90%,雅居乐76.14%的水平也低于这个平均值。

  因此,说雅居乐的负债水平高,无论从哪个行业维度来说都是不成立的。

  第二,企业的负债水平绝不是说越低越好,而是要和企业的发展状况及阶段相匹配。

  那么,雅居乐最近一、两年负债水平提高的原因是什么呢?雅居乐相关负责人曾经做出过公开回应,是因为发展了多元化。

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责任编辑:谭劲松

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