房地产融资再收紧 五月房企发布融资计划接近八百亿

　　博人金融总经理宋光辉指出，这些资金主要用于“前端融资”。即房企在签订土地出让协议之后，需要融资用于缴纳土地款，但这时还未获得“四证”，商业银行资金无论表内表外，都无法切入，提供前端融资的主要机构就只有信托和私募基金。

　　据记者了解，目前信托在这一领域有绝对优势。去年以来，银行信贷额度紧张，很多优质项目都通过信托获取开发贷款。用益信托数据显示，截至5月23日，房地产信托大增近7成至2309只，融资规模近3500亿元。

　　然而，23号文下发后，这类“前端融资”将受到明显限制。通知要求，信托发放开发贷款也必须遵守“四三二”的标准，严禁信托通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”等模式，提供变相的开发贷款。

　　北京一家大型信托内部人士对记者表示，如果23号文严格执行，将会对当前的房地产信托业务造成重大影响。

　　“‘明股实债’、‘股+债’这些都不能再做了，未来可以做的可能只有供应链金融，就是把应收账款做成信托。”上述人士说，“过去两年，通过与保理公司合作，万科、碧桂园等大型房企也都有在做应收账款的融资。”

　　23号文之后，房地产信托受限，对房地产市场最直接的影响就是，拿地会降温。“目前房企的其他融资渠道如境内外发债还是畅通的，融资利率也比去年低，只是这些融资大部分只能用于偿还旧债，不能用于开发投资。”前述深圳开发商说。

　　融资两极分化

　　除了对房地产信托进行严控，23号文整体传递出来的信息是，后续房地产融资并不那么乐观。

　　此前数月是房企融资的“窗口期”。不光是房地产信托，房企境内外发债融资也持续井喷。

　　中原地产研究中心数据显示，在4月创造单月融资2600亿后，5月前2周虽然遇到小长假，但房企的融资额继续维持高位。利率方面，4-5月整体房企的融资成本继续降低，主流境外融资成本均在6-8%，境内公司债均在5%以内，还再次出现了利率不足4%的情况。

　　与此同时，房企之间的融资利率大幅分化。如5月2日佳源国际发行2.25亿美元优先有抵押票据，利率高达11.375%;5月14日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司发行7亿元公司债券，票面利率仅为3.88%。

　　在23号文影响下，地产公司的两极分化将会加剧。一方面，采访中一些大型房企、央企国企认为这个文件影响很小，都没怎么关注;另一方面，中小型房企想要通过高利率的信托、私募“腾挪”的通路几乎被切断。

　　宋光辉认为，信用评级高的、国有背景的地产公司(约有20家企业)可以通过发行债券获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。

　　而大部分低信用评级的地产公司无法获得这类发债资金，监管政策限制进一步使得这些公司无法获得前端融资。即使是高成本的信托，从4月成立的房地产类集合信托来看，资金也正在向大型房企集中。在229个房地产信托产品中，交易对手为大型房企的达到172个，占比超过75%。

　　据调查，龙头房企如恒大、融创等公司的信托产品，预期收益率多在7%~9%，百强房企的信托融资成本大概在12%~15%，非百强房企则难以获得信托融资。

　　这一切，使得地产公司在面临土地拍卖市场的竞争时，实力差距进一步拉大;也让一些中小房企，面临生存的危机。

　　闽系房企泰禾就是一例。今年以来，泰禾集团遭遇资金链危机，即便手握多个金融机构的融资协议，但未能继续获得大额借款。泰禾只能通过促销项目和转让资产获得现金。

　　“最近房企都很关注资金链的安全，2019年大部分企业都在更加关注经营风险。”中原地产首席分析师张大伟说。

　　（来源：21世纪经济报道、新京报）