第四,部分城市房地产调控政策有微松的迹象。随着“因城施策”进一步贯彻落实,地方城市有了更大的自主决策权。部分城市取消了限售政策,比如菏泽、太原;部分城市土地拍卖政策出现松动,比如阜阳、北京、厦门;部分城市降低了购房门槛,比如杭州、珠海。多地还出现首套房贷款利率下调及资金监管力度放松的现象。
坚持房地产调控不动摇警惕新一轮房价上涨
目前部分城市房地产市场已经出现回暖态势,并且宏观经济形势也有利于房价上涨。我们认为,应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。
纵观我国十几年来的房地产调控,一个明显的特征是,经济下行时放松调控以拉动经济,房价上涨过快时则加强调控来平抑上涨,政策始终在两者间反复和摇摆。“放松调控+充裕的流动性”是房价上涨的重要条件,比如2008年后放松楼市调控和货币市场流动性大量释放造成房价上涨,导致2010年的楼市调控。2014年四季度后放松楼市调控和几次降准降息后,开启了2015年新一轮的房价上涨,这也是本轮房地产调控的背景。
坚持房地产市场调控不放松,巩固得来不易的调控成果,这意味着房地产业增加值对于GDP的贡献率将受到一定影响,也会影响到地方财政的卖地收入。虽然调控有代价,但我们仍应坚持调控不动摇,谨防重蹈覆辙。实际上,房价稳定,哪怕是小幅下跌也不会对经济增长有太大影响。通过增加供给(包括租赁住房)来满足刚需群体的需求,在一定程度上也能保障房地产投资和销售的基本平稳。
我们呼吁通过市场配置资源,但房地产调控不仅关系到经济发展,而且与国计民生息息相关,所以政府的合理、适度调控是必要的。
促进房地产市场健康发展的建议
其一,以供需相结合的方式促进房地产市场健康发展。长期以来,我国房地产调控重需求抑制、轻供给疏导。前者易取得短期效果,后者能获得中长期效果且有利于稳定公众预期。因此我们要注重供给调控与需求调控相结合。
单单需求端的调控仅仅是把需求提前或者延后释放,是“治标不治本”的权宜之计,不能从根本上解决房地产市场供需失衡的问题。如果需求端持续抑制,就会形成购买力的“堰塞湖”,一旦政策松动,需求集中释放,就会对市场造成冲击。因此,为了保证房地产市场健康持续发展,必须坚持供需相结合的调控方式,合理适当地增加房地产供给。
其二,防止资金再次大量流入房地产领域。房地产作为资金密集型行业与金融业关联性较强,近年来这一趋势不断增加。从投入产出表可以计算出,金融业始终位居房地产业直接消耗系数排名的首位,并且系数从2002年的0.077上升到2012年的0.105。这一系数的变化反映了房地产业的金融属性在不断增加,即房地产行业的投资属性不断提高。
wind公布的上市公司数据显示,房地产行业销售毛利润始终高于工业行业。2009年二者毛利率差值为21.7个百分点。随着房地产调控的持续,差值有缩小的趋势,但截至2018年前三季度(2018年A股上市房企年报未全部公布)二者毛利润率差值仍有16.9个百分点。较大的毛利润率差会吸引大量资金进入房地产领域。只有加强房地产调控不放松,把房地产行业的利润率调整到各行业平均利润率的大致水平,才能实现资金在房地产行业和实体制造业之间的合理配置。
2022-02-15 10:03
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