中国多地土地市场寒意开始减退 房地产去杠杆成趋势

      阳春渐至，中国多地土地市场寒意也开始减退。继春节后福州、苏州等地土地市场走暖之后，一二三线多个城市土地成交量也出现回升。

      诸葛找房数据中心5日发布的数据显示，上周(2月25日-3月3日)，中国主要地级城市土地成交规划建筑面积为3713.4万平方米，环比增加36.56%；成交土地宗数为540宗，环比大增56.52%。土地成交环比持续增加，土地市场开始回温。

      从各线城市来看，一线城市上周土地成交11宗，规划建筑面积258.04万平方米，环比增加246.83%。其中住宅用地成交6宗，北京成交3宗，广州2宗，上海1宗。

      二线城市上周土地成交216宗，成交规划建筑面积1595.7万平方米，环比增加24.71%。重点二线城市成交的住宅用地中，杭州成交9宗，天津成交8宗、郑州成交6宗，占据前三位。

      三四线城市成交土地313宗，成交规划建筑面积1859.66万平方米，环比增加36.21%。三四线城市土地成交呈现持续回升态势。

      上周，成交总价和单价最高的两宗土地均来自广州，其中，广州南沙区一“巨无霸”地块被星河控股以66.78亿元(人民币，下同)的总价拿下，另一宗为时隔四年天河区再次出让商住用地，被合景泰富拿下，折合楼面价为每平方米3.75万元。同期，粤港澳大湾区规划正式公布，推升广州土地成交热度。

      尽管交易活跃，但溢价率走低。据统计，上周，中国主要城市土地成交平均溢价率为8.68%，环比下降29.54%。其中一线城市由于多宗优质宅地的成交带动溢价率上涨，溢价率为10.94%，二线城市土地成交主要以工业用地成交为主，拉低了成交溢价率，仅为7.21%。三四线城市的土地成交溢价率同样下跌，上周溢价率为8.51%。

      克而瑞研究中心市场研究总监谢杨春指出，春节结束后的短短两周，如万科、绿地等企业已斥资百亿拿地。随着大部分房企进入状态，未来土地市场热度会进一步提升，竞争也会加剧。

      不过，持续一两周的回暖和成交活跃还谈不上全面复苏。当前市场格局下，谢杨春认为，2019年地价仍有一定下探空间。

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      开年以来，全国土地市场交易总体呈下滑态势。

      据同策研究院监测数据显示，2019年2月份，全国300个城市建设用地共成交1168宗，比上月减少929宗，比去年同期减少275宗；成交金额达1984.75亿元，环比下降40.26%，同比下降30.36%；平均成交楼板价2315.97元/平方米，环比上涨15.68%，同比下降7.5%。

      从成交楼板均价来看，一线城市成交楼板均价为11008.22元/平方米，环比大幅上涨106.3%，同比上涨13.41%；二线城市成交楼板均价2553.6元/平方米，环比上涨1.29%，同比下滑23.94%；三、四线城市成交楼板均价1117.64元/平方米，环同比分别下滑2.27%、6.76%。

      值得关注的是，多数房企拿地意愿并不是非常强烈。据同策研究院监测数据显示，2019年前2个月，买地金额TOP20上市房企拿地集中度基本不变，而成交建筑面积TOP20上市房企拿地集中度则略有下滑。

      从成交金额来看，TOP20上市房企前2个月月共计成交2593.01亿元，占全国土地成交金额的48.86%，占比同比上升0.2个百分点；而从成交建筑面积来看，TOP20上市房企共计成交5756.56万平方米，占全国土地成交建面的22.88%，占比同比下滑4.42个百分点。

      另据中原地产研究中心统计数据显示，2019年前2个月，热点城市土地溢价率基本保持在10%左右，保持低位；另外，8家房企权益拿地总价均超过100亿元，其中万科以283亿元居首。

      中原地产首席分析师张大伟表示，2019年开年，全国多个城市土地成交依然处于调整期，特别是一、二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。但楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业整体拿地意愿不强烈。加上信托等资金监管严格，融资渠道受阻，房地产企业对总价较高的地块相对谨慎。

      “去年有些房企计划支出的拿地金额并没有花完，行业进入调整期后，融资渠道不畅通，房企最终主动选择了收缩投资战线。”有房企高管向记者表示，2019年是房企还债高峰期，有些房企已经将股权大比例质押去融资，为了抵御行业风险，缩减投资并不令业内意外。

      张大伟则认为，总体来看，房地产去杠杆已成为趋势，一、二线城市限价政策导致项目入市难，都会降低房企拿地意愿。但仍有部分企业积极拿地，一方面是有些地块是通过股权转让获取，价格可能低于市场预期；另一方面则是当下一、二线城市土地供应明显增加，加上近期房企融资难度较以往有所降低，个别企业资金压力有所缓解，所以增加土地储备。

      （来源：中新网、证券日报）