多城楼市调控实施一城一策试点 超两成房空着没人住

      今年年初至今，国内多个房地产市场热点城市宣布将实施楼市调控“一城一策”试点。有机构预计，3月份全国两会后，这些城市可能会对外公布具体的实施方案，进而影响楼市预期。

      房价要“稳控”

      去年下半年，国内房地产市场整体持续降温，推高了业界对政策调整的预期，多个城市也一度出现调控放松的传闻。但从各级政府表态来看，楼市调控的大基调暂未出现较大变动。

      2月26日，针对部分自媒体称“南京房价突破限价”、“南京调控放松”，南京市官方部门回应称，将继续贯彻中央关于坚决遏制房价上涨的重要决策，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控政策不动摇，力度不放松。

      针对自媒体所指项目新房源价格高的问题，南京发改委回应称，这是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系，比如同区域、同品质情况下，多层住宅价格一般高于高层住宅价格；同区域、同类型情况下，装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

      南京市发改委表示，住房问题关乎国计民生，在房地产市场过热的情况下，根据国家、省和市对房地产市场调控政策规定，我市在房价过快上涨期间对房价采取一系列稳控措施，防范大起大落风险。根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，自2016年10月以来，我市房价稳控工作实现了调控目标要求。

      不仅是南京，房价的“稳控”工作已经成为一二线城市的主要调控目标。

      去年年底召开的全国住房和城乡建设工作会议要求，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。

      中国房地产市场受政策影响很大，虽然当前房价趋稳，但一旦政策松动，也存在反弹的可能。自2018年底至今，国内已经数个城市对楼市政策进行了微调。

      2018年12月18日，山东菏泽宣布取消住房限售政策。此后，广州调整“商住房”政策，原来只能卖给企业的部分房屋也能卖给个人。此外，青岛高新区暂停摇号售房，有关摇号的规定从实施到取消只有半年。

      中原地产首席分析师张大伟认为，广州和菏泽等地政策调整，预示可能出现一轮房地产调控政策的微调。房地产市场出现涨幅明显回落，一些城市的房地产调控政策也到了调整阶段。未来大幅度宽松可能性不大，但各种微调将可能频繁出现。

      中国社科院财经战略研究院27日发布《中国住房市场发展月度分析报告（2019年02月）》（下称《月度报告》）称，一二线城市短期房价受制于严厉的调控政策及复杂多变的外部经济环境，但潜在的房价上涨压力犹存。“受全球资本市场动荡加剧、国内经济增长预期调低及严厉的调控政策的影响，一二线城市房价上行受到抑制。但这些制约因素多数属于短期因素，如果外部经济环境有所改善或调控政策出现实质性松绑，部分一二线城市楼市将率先回暖。”

      《月度报告》称，要避免因短期的房地产市场平稳而放弃对一二线城市住房投资投机的管控，更不应因此出台剌激或鼓励购房政策。限购、限贷等行之有效的住房投资投机需求管控政策，仍应继续实施。

      多个城市宣布将“一城一策”

      房地产市场区域性较强，在“房住不炒”的大前提下，各地根据具体情况因城施策也在中央允许的范畴之内。

      今年年初召开的各地两会上透露出的信号也显示，在房地产调控问题上，“一城一策”有望在2019年成为各地施政的主要方向。

      1月17日，河南省十三届人大二次会议召开记者会，河南省住建厅副厅长张达表示，2019年，河南省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制，坚持因地制宜、综合施策，实行“一城一策”。

      近日，福建省省长唐登杰向福建省十三届人大二次会议作政府工作报告。报告说，健全促进房地产市场平稳健康发展长效机制，夯实城市主体责任，编制实施住房发展规划，福州、厦门编制“一城一策”实施方案，切实稳地价、稳房价、稳预期。

      浙江省住房和城乡建设厅厅长项永丹1月18日表示，按照“稳地价、稳房价、稳预期”要求，浙江省将切实落实城市政府主体责任，科学制定并严格执行长效机制和政策措施。2019年，杭州、宁波两市将研究制订“一城一策”方案，其他城市也将做好方案的制订工作。

      武汉市2月22日召开2019年住房保障和房屋管理工作会议，会上透露，武汉将继续保持调控政策的连续性和稳定性，加强市场供需双向调节，坚决遏制投机炒房。把握“三稳一构建”目标，加紧制定完善房地产市场健康发展长效机制工作方案，稳妥推进“一城一策”试点，防范高地价、高房价、高杠杆风险，保持房地产市场平稳运行，地价、房价处在合理区间。

      据武汉市住房保障和房屋管理局数据，2018年，武汉新建商品房销售创历史新高，全年新建商品房销售207926套，销售面积2184.16万平方米，居全国第三位。同时，随着积极保供应、稳房价，武汉新建住房成交均价居19个副省级以上城市第13位。

      中金公司2月26日发布《密切关注各地即将面世的施策方案》称，中央层面对房地产政策仍会保持相当强的定力。从当前政策大基调来看，“稳房价”仍是中央对房地产调控的核心政治诉求和底线，其政策定力和调控房价的决心仍然不容轻视。除非出现基本面的严重加速恶化，中央层面的地产政策放松（尤其是调低最低首付款比例、降低认房/认贷标准、放开房企融资敞口等）可能性不大。

      中金公司报告称，尽管中央层面的政策基调大概率保持平稳，但“因城施策”背景下各地方政府可能将拥有更大的调控自主权和宽松空间。预计3月“两会”窗口期，部分热点一二线城市将陆续落地和公示其施策具体方案。若确有需求端政策的有效放松，对于改变购房人预期以及基本面修复都将有积极作用。

      张大伟也认为，政策调整的核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化。这个政策不变市场波动不会大，这个政策一旦变化，市场可能会出现明显反弹。

      相关新闻：

      今年，房企们度过了一个冷清的春节。

      房地产研究机构克而瑞的研究报告显示，春节两周（1月28日至2月10日），44个重点监测的城市成交量同比下降14%；三四线市场更是不容乐观，成交量跌幅高达23%，成交量同比腰斩的城市不在少数。

      在购房刚需不断降低，投资需求快速增长的背景下，买房这一行为更具弹性了。

      西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的研究报告显示，2008年至2017年这十年间，被调查的城镇地区新购住房目的中，刚需由69.7%下降到46.4%，投资需求由19.6%上升到37.6%，改善需求变化不太大。

      何时购房，越来越像一道算术题。

      根据2017年中国家庭金融调查的数据，全国家庭住房拥有率为92.8%。家庭住房拥有率，指的是拥有住房的家庭占全部家庭的比例。

      换句话说，作为一个中国人，家里没套房真的要算少数群体了。

      而且，2017年城镇家庭多套房住房拥有率为 22.1%，越来越多的城镇家庭不只有一套房子。

      拥有的房子多了，就很有可能会导致住房的闲置。

      不过目前，中国还没有住房空置率的统计标准和官方数据。

      国家电网将一年一户用电量不超过20度的住房视为“空置”，据此测算，2017年大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%。

      西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。

      通过对29个省市262个县1048个社区进行分层随机抽样调查显示，2017年城镇地区住房空置率为21.4%。据此估算，2017年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500万套。

      二、三线城市的住房空置情况更为严峻。2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和 21.81%，远高于一线城市的16.8%。

      因为是按照统一口径进行计算，即使绝对值上存在出入，但住房空置率上升的趋势是明确的。

      从趋势上看，2011年至2017年，一线城市的住房空置率略有下降，二、三线城市上升明显。尤其是二线城市，住房空置现象比三线城市更加严重。

      该研究称，在2015年至2017年间，二三线城市商品住宅销售大幅度上涨，但三线城市由于棚改加速，拆迁比例明显高于二线城市，所以二线城市空置率增长速度超过三线城市。

      至于一线城市，新增住房与人口增长基本相当，但有1.4%的家庭被拆迁，所以住房空置率有所下降。

      没办法，一线城市的吸引力向来很大，这体现在教育水平、就业机会等方方面面。吸引的外来人口多了，空置的房子必然更少。而这些外来人口，很多都来自于二、三线城市。

      多年来，一线城市的房价被推向一个个高潮。在这之后，购房政策逐步开始收紧。有些人眼看着钱快攒够了，买房的资格又没有了。

      但幸好，新一线城市开始了人才争夺战。像西安、南京、武汉等多个城市，人才引进政策一轮轮加码，被吸引而来的人们竞相落户买房。

      结果，这些热门城市的房地产库存也降下来了。

      据统计，2015年至2017年期间，西安、杭州、武汉等地已经取得预售许可证但还未销售出去的新建商品住宅面积下降超过60%。

      硬币总有正反面，几家欢喜几家愁。因为新一线城市的吸引力，多是相对于三、四线城市而言的。

      统计局公布的40个大中城市住宅销售情况显示，三线城市住宅销售面积在2016年进入快速增长时期，2017年涨幅开始明显超过一、二线城市。于是，开发商更积极地在三、四线甚至级别更低的城市大量购置土地。

      但对于有些城市而言，根本不需要建那么多楼。尤其像是遵义、泸州、南充等中西部城市。

      数据显示，2016年1月至2018年7月期间，泸州人口净流出78万人，但住宅的库存却多出了1145万平方米；遵义人口净流出178万人，住宅的库存却多出了568万平方米。

      这么一看，或许在接下来的一年里，三、四线城市的楼市还将延续开年的低迷。

      （来源：第一财经网、新京报）