2019年部分省份卖地收入预计缩水30% 地价调整趋势

      3.7万亿、5.2万亿、6.5万亿，近年来全国卖地收入不断创新高。

      2018年全国土地出让金收入达6.5万亿元，同期地方一般公共预算收入约9.8万亿元。这意味着，全国平均而言，2018年地方卖地收入相当于地方本级财政的三分之二。

      卖地是一锤子买卖，土地整理之后，经由招拍挂就能实现收入到账。而地方财政收入，则要培育产业、集聚人口、拉动消费等，是慢慢培育而来。卖地收入丰厚且容易，难怪部分地方政府青睐于此。

      2/3只是全国平均水平，部分地方“土地财政依赖度”要更高。2018年，浙江以超7700亿元的土地出让收入排名第一。浙江2018年一般公共预算收入表现也很亮眼，接近6600亿元，但仍然不及卖地收入。

      在房地产持续调控背景下，地方普遍认为2019年卖地收入会缩水，部分省份缩水幅度超过30%。

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      2月22日，苏州迎来年后首场土拍。融信（03301.HK）13.08亿元拿下苏州姑苏区一幅地块，楼面价1.9万元/平方米，溢价率25.4%。相比此前2月15日的福州土拍颗粒无收，融信相关人士表示，今年总体而言，公司还是想积极投资，资金、人员各方面还是有所准备的。

      与融信有同样想法的房企不在少数，福州、苏州两场土拍都有参与的房企还包括万科、世茂、龙湖、阳光城(000671)、正荣等。

      值得关注的是，近日，上海外围市场如苏州、嘉善、嘉兴（楼盘）、杭州（楼盘）等土拍，溢价率普遍略有上涨，同策研究首席分析师张宏伟指出，上海外围土地市场热度仍在，楼面价相比低位阶段略有上涨，但楼面价仍然处于低位，性价比较高。这一现象也存在于其他城市。

      张宏伟还透露，企业拿地的时候，在授权拿地金额之前，会做一个经济测算。比如去年上半年市场特别不好，土地流拍也比较多。这时房企就会把拿地最终测算的净利润率提高到12%、13%甚至更多，通过提高净利润率的测算去控制拿地风险。但是今年年初以来，一些企业认为这是一个比较好的拿地窗口期，为了能够去拿地，就把净利润测算到8%、9%，加大授权金额，让投资团队有更多空间。

      地价调整趋势

      从今年年初的土地拍卖情况来看，长三角地区部分二线城市，房企参拍热度再现。1月4日，苏州共有10块土地进行拍卖，平均溢价率为11.145%，由首创竞得的地块，溢价率最高，达到49.69%，成交价格25.0032亿元，楼面价23202.21元/平方米；1月11日，共有4块地进行拍卖，平均溢价率为19.6825%，由龙湖+首开联合体竞得的地块溢价率高达29%，成交价格40.62亿元，楼面价17868元/平方米。

      杭州开年第一次拍的四块地中有两块溢价率超过10%，分别为11%和20.1%。除此之外，上海以及上海外围市场嘉善、嘉兴等地方拍地，溢价率普遍略有上涨，但价格仍然不高，大部分城市溢价率均保持低位，溢价率基本在10%左右，明显低于2015年-2017年平均30%的溢价率。

      2018年，杭州土地市场热度处于全国领先地位，上半年卖地金额就高达1454亿元，全年共出让了216宗地块，出让金超2400亿，远超位于第二、第三的上海、北京（楼盘）；而苏州则不容乐观，2018年1月份土地成交的平均溢价率为18.7%，2月份平均溢价率为13.2%，6-8月份土地成交的平均溢价率为6.0%。在2018年10月，还出现了土地流拍现象。进入2019年，1月一场土拍中，大部分土地溢价率为0。

      不过，苏州在2019年春节过后的首场土拍中，由于超过40家房企参拍，热度明显提高。出让的6幅地块中，除了一幅底价成交、一幅溢价率9%的两幅地块之外，其余四幅土地溢价率均在25%以上。