各地抢人大战再升级 房企投资重心或向二线城市偏移

　　人口迁入和聚集能给城市带来经济活力和消费需求，更重要的是，流入人口的购房需求将在短期内改变当地楼市下行的趋势。

　　新春伊始，各地就发出空前的“抢人”大招。 截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。其中，南京、西安等二线城市落户政策的接连出台，在让外界感慨二线城市抢人力度的同时，也让业界不免猜测未来房企投资的重心或将从之前火热的三四线城市向二线城市偏移。

　　“抢人”升级

　　2月14日，南京市公布了修订后的《南京市积分落户实施办法》，从办法的细则来看，加分指标中房产、年龄、婚姻、落户区域等加分政策均有变化。其中，新政中房产的指标对积分落户的影响权重再度升高。前一天西安市放出史无前例的“抢人大招”则更吸引眼球：具有本科(含)以上学历的，不受年龄限制;具有本科(不含)以下学历的，年龄在45周岁(含)以下;全国高等院校在校学生，均可迁入该市落户。

　　截至目前，2019年内发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过16个。这一轮“抢人大战”中，二线城市最多，力度也最大，包括西安、南京、合肥等城市，力度空前。

　　进入2019年，之前那些尝到甜头的城市继续加码，分布看，城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上继续加码人才政策。

　　中原地产首席分析师张大伟分析，各地人才政策将直接影响房地产市场的变化。过去两年全国多个城市房价出现了反弹，其中这些城市大部分都发布了力度空前的人才政策。特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相地放开了限购等政策。

　　亿翰智库研究人士指出，落户政策的进一步放宽带来的住房刚需一定程度上有利于房地产市场对冲下行周期。

    抢人大战AB面

　　抢人大战令不少城市尝到了“甜头”。

　　据中原地产数据统计显示，自户籍新政实施以来，至2018年底，西安新增落户人口已超过105万。截止到2018年12月31日，西安户籍人口共计9923159人，即将突破一千万人。南京、合肥、成都等城市均在2018年落户超10万。此外，长沙、武汉、西安、郑州、合肥等城市均明确提出未来5年引才百万的目标。从城市布局来看，中西部核心城市引才力度zui大。包括郑州、西安、合肥、珠海、长沙、南昌、福州、海南、成都、武汉、天津、南京、沈阳、厦门、石家庄等20多个城市。

　　综合过去几年各大城市人才引进政策，主要围绕推进人才落户、购房补贴、生活补贴、配套保障多给激励。落户方面，大部分城市全面放开对学历型人才的落户限制。“无门槛落户”、“先落户再就业”、“亲属可投靠”是三大关键词：以西安为例，中等职业学校(含技校)毕业均可落户，取消本科学历落户年龄限制。

　　2019年以来，出台人才新政的城市除了在落户上继续加码以外，还有部分三四线城市在购房政策上允许更大程度的放松。比如：嘉兴市南湖区人力社保局新年为广大人才送来“开年红包”，符合申请条件的硕士、博士研究生在购买首套自住房时，补助金额提高至10万元、30万元;2月14日，南京市政府公布全新《南京市积分落户实施办法》。其中，住房加分比重大大增加：面积每满1平米计1分，zui高不超过90分;政府提供的共有产权住宅用房，按本人产权比例计分;租赁住宅用房不计分;本市有二套及以上产权房的，不累计加分。

　　对于抢人大战，中国劳动关系学院人力资源管理专业副教授张艳华认为，从劳动力市场上人才的供求来看，劳动年龄人口绝 对量在逐年下降。随着人口红利的消失，劳动力供求形势的严峻促使各城市争相“抢人”;另外，还有一个很重要 的原因是，近几年国内产业结构调整、去产能调整，人工智能、自动化、数字化技术的应用越来越广泛，使得对于这方面人才的需求增多。

　　易居地产研究院副院长杨红旭认为，从城市角度看，抢人有两方面逻辑：第 一，人口对于增强城市的竞争力很重要。这又分两个层次，一个是城市总人口的增长，另外就是人口的素质、人才的占比。所以，目前各个城市，尤其是二线城市，为了进一步增强自己的城市地位、提升城市档次和全国的排名，对于人才竞争比较激烈;第二，从中国人口总量来看，虽然有二孩政策，但是人口增速是在放缓的，尤其是抚养比在上升，或者说人口红利在消减。从2011年开始，劳动力人口占总人口比重是下滑的，所以各个城市为了发展经济，对人口的争夺比较激烈，因为整个人口总蛋糕快见到顶部了，尤其是人口结构红利在消减。

　　人越来越多，房价也要上涨？

　　人才落户，带来的是楼市刚需。需求大了，房价会不会也要跟着上涨？

　　以南京为例，去年房掌柜实探落户中心的时候，一位工作人员告诉我，来办理落户的一部分人“可以说完全是外地人，既不在南京上学，也不在南京工作，之前似乎都和南京没什么太大关系”，但他们都有一个特点，在办理落户之前都会先跟工作人员确定，“我办了落户就可以买房了对吧?”

　　看来，吸引“新南京人”来到南京的一大因素，就是对南京楼市的乐观态度。

　　专家直言，大量的人口流入南京扩大了城市购房需求规模，提高了户籍人口对当地楼市的拉动作用，有利于促进购房交易的成交，扩大南京房地产市场容量。换而言之，流入的不仅仅是人口，还有人口背后的钱包。

　　而供求关系影响住房价格，当人口大规模流入南京后，带来的直接的购房需求的上涨将对楼市供求天平产生一定影响，或将进一步刺激南京的整体房价。

　　有人的地方才有经济，才有消费，才有住房刚需。或许各地方政府深谙此道，市场的支撑力，最实质的，还在于“人”。

　　当然，抢到人才只是第一步，能否留住人才才是更重要的一点。有没有较高的产业层级、充裕的就业岗位、可预期的发展空间、一流的营商环境、充分的公共资源，这些才是人才政策“可持续性”的关键。

　　无论是给钱给户口还是给房子，都没有独占性，成为不了独特的竞争优势。抢人大战的最后，必然还要回归到经济基本面、产业优势、就业前景、生活多样性和法治环境这些基础性层面。

　　国家发展改革委新闻发言人孟玮曾回应“抢人大战”称，各城市既要吸引人才落户，更要把这些人才留在当地，实实在在为当地经济发展作贡献。而留下人才，关键的一点是政府要持续改善营商环境和政府服务，不断优化城市社会的硬环境和软环境，为人才干事创业营造富有活力的体制机制和制度保障。

　　警惕市场波动风险

　　中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月，40个一二线城市卖地2525.9亿元，同比减少15.4%，环比减少32.4%。2019年开年全国多城市土地成交依然处于调整，房企对非优质类土地相对慎重。

　　克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为，2019年土拍市场底价成交将是常态，建议房企土拓投资回归核心一二线城市。这些城市的市场需求支撑更稳定，长期去化有保证，应谨慎进入弱二线以及多数三四线城市。

　　业内人士指出，二线城市有机会借人才战略增加对房企的吸引力。这些城市不可能直接松绑限购政策，却可以采用迂回战术，间接为楼市打开一个口子。落户宽松、购房首套不限购、提供购房补贴是大部分二三线城市发布的主要人才政策，目前看，全国一线城市严格的限购，叠加高房价，使得很多人才难以居住，这种情况下，二三线城市更有吸引力。

　　“一些城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单地吸引会导致房地产市场波动。”张大伟表示，目前大部分城市的人才政策，只考虑到了用降低门槛吸引人才，但吸引来的很多是购房者，而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策在不同城市购房落户的可能性，人才对应的应该是产业，否则只能导致当地房价的短期波动，而无法对当地经济产生持续正面的影响。

　　另一位业内人士也发出警示，部分城市人口引进的门槛过低，很大程度上是为了吸引购房者。容易带来房地产市场的不稳定，这对后续房企投资也会带来更多不确定因素。

    （房掌柜整理来自北京商报、21世纪经济报道、房掌柜南京）