11月份房企融资动作密集 房产经纪行业加速品质进化

      今年11月份，陆续有十几家房地产企业密集发布融资计划，整体资金规模超过千亿。与此同时，由于海外发债比重上升，带动企业平均融资成本整体上行，创下近三年新高。业内人士分析认为，由于当前房地产市场销售业绩增速普遍放缓，企业之间的规模竞争仍在延续，大小房企分化加剧，整个四季度房企的融资需求仍然强劲。

      11月份房企融资动作密集

      11月28日，弘阳地产集团有限公司发布公告称，拟发行于2020年12月3日到期本金总额为1.8亿美元的优先票据，年利率为13.5%。仅11月份最后2天，就有12家房企陆续发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模近300亿。

      据Wind数据，整个11月份，房企境内外融资放量，涉及类型包括股份增发、优先票据、中期票据、公司债、可换股债券、超短期融资券、ABS等。其中，11月份房企境内发行债券523亿元，规模环比增长14%，同比增长112%；月内房企海外发行债券304亿元，环比增长263%，同比增长7%。

      全年来看，今年1-11月，房企累计境内发债5632亿元，同比增长66%；累计海外发债3220亿元，同比增长12%。

      11月份，房企与金融机构合作较为频繁，仅光大信托就和三家房企签订了战略合作协议，总额为400亿元，其中规模较大的是与泰禾建立的总额200亿元的全面业务合作关系。

      公开消息显示，早在今年10月泰禾集团就与上海银行签署了战略合作协议，上海银行意向为泰禾集团提供总额最高不超过200亿元人民币的综合授信额度。加上此次与光大的合作，近两个月来泰禾已连续获得银行授信近400亿元。

      克而瑞地产研究中心一位分析人士指出，多元化的融资方式，加上与银行在各业务中的全面合作，能够助力泰禾各业务板块的快速发展，如养老、教育、金融等等，从而为企业带来更多收益。

      不仅是泰禾，当月正荣集团和金融机构的合作也广受关注。正荣与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。上述分析人士认为，这些都表明在融资环境收紧的背景下，房企通过与金融机构合作，增加未来流动性。

      该人士进一步认为，11月多家房企的大额融资计划获批，从长期来看，由于房地产市场的增长已经明显放缓，调控政策底部逐渐形成，因而近期政府对于房企发债的审批趋于宽松。然而值得注意的是，当前的政策信号显示出中央遏制房价上涨的决心不会改变，决不会允许调控前功尽弃，因而，预计在未来的一段时间之内，调控政策仍然会在底部运行，房企维持资金链“活下去”将会是这段时间的主旋律。

      大小房企分化加剧

      业内分析指出，近期融资获批增多使得房企流动性压力趋缓；大型龙头房企当前流动性与偿债能力表现仍然稳健。未来一段时间龙头房企并购中小开发商的现象或逐步增多。不过，来自市场机构的统计数据显示，近期获得融资的仍以大型房企居多，而且境外发债的比例增加明显。

      根据克而瑞地产研究中心的统计数据，房地产企业11月份发债总量546.5亿元，环比上月上升99%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。

      与此同时，11月份房企发债融资的平均成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。克而瑞方面指出，在融资收紧的情况下，房企融资成本不断增加，特别是境外债融资，当月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。其中，有3家企业发债成本超过10%。2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，较前10月的6.06%显著上升，已超过2017年全年平均值。

       从具体企业来看，11月份融资总量最高的企业为中国恒大，融资额达194.2亿元，主要为其于11月6日和11月19日总计发行了四笔境外优先票据，共计28亿美元。当月融资成本最低的为万科A发行的一笔10亿元的超短融，利率仅为3.1%，此外，万科A发行的另一笔20亿元的中期票据利率也较低，仅为4.03%。

      由于房企整体逐步面临偿债高峰期，更多的中小企业的融资道路并不通畅。11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。

      事实上，今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。Wind数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

      业内分析认为，这也体现了当前市场环境下小房企的生存现状：没有融资渠道，无力偿还债务，即便取得地块也无力开发，不得不退出市场。易居研究院副院长杨红旭指出，开发企业面临的是全国大行情，调控整体趋严未有松动，在市场降温初期，企业资金紧张。预计明年一些负债率高的房企资金问题将更加严重。“具体表现就是被迫卖掉大量股权，甚至有些会倒闭。”

      四季度融资需求仍然强劲

      值得一提的是，房企上市融资热情同样高涨。11月，中梁控股于13日向港交所递交了招股说明书，而万创国际也于22日重新递交了上市申请，同时湖北房企奥山国际也计划在香港上市。截至11月底，在港交所等待IPO的房企有万城控股、银城国际、德信中国、海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际七家。

      “对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，导致房企融资诉求明显上涨。”中原地产研究院首席分析师张大伟分析认为，“从融资难度看，最近大部分房企融资成本虽然处于高位，但是龙头房企的融资成本维持在5%左右。对于这些企业来说，明显缓解了资金压力。”

      他认为，随着信贷市场的调控持续，2018年四季度，房地产企业最重要的工作仍然是融资。“2018年，虽然房地产企业整体销售业绩依然有望刷新历史纪录，但业绩涨幅逐渐放缓。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。”

      与此同时，房地产企业的规模化竞争仍在持续。龙头房企的业绩规模直指万亿规模，千亿级别的中等房企也逐渐扩容。四季度以来，随着地方城市供地速度加快，房企普遍在土地市场拿地布局，土地储备的需要也进一步刺激了企业的资金需求。

      易居房地产研究院分析师沈昕分析认为，房地产业作为一个资金密集型行业，对资金有很强的依赖性，金融环境的变化直接影响房地产市场。根据2018年三季度各项指标数据，截至三季度末，房地产金融环境指数仍然在“偏紧”区间。

      随着中国房地产业金融环境指数的持续收紧，预计2018年四季度全国商品房年初累计销售面积同比增幅将保持稳中收窄，甚至转为负增长。沈昕认为，在此情况下，预计房价同比增幅仍将继续回落。

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      随着中介行业逐渐从野蛮生长向合作共生转变，以链家、我爱我家、中原地产等为代表的中介企业也在积极寻求转型升级，以更好的服务输出来解锁品质化居住的命题。

      “存量时代，无论是房子的成交抑或中介发展规模均离不开‘品质’这一竞争关键词，过去那种恶性竞争的规则或低质量的交易服务将被打入市场冷宫。”有业内人士称。

     对中介而言，近两年调控给市场造成冷却效应，同时也带来一些积极的转变机遇。当市场需求被压缩的情况下，重品质和服务的品牌中介更容易在理性成交中突显优势，进而占据市场份额。据了解，目前北京3000余家备案经纪机构中，每年交易量排名TOP 10的经纪机构已经占领了超过九成的市场份额，并且，排名前列的中介机构正在拉开与排名靠后者的销量差距。

      合硕机构首席分析师郭毅此前分析认为，房地产经纪行业集中、准入门槛提高和扩张成本提升以及行业管理力度不断加强将是必然结果。经历多轮调控之后，北京中介行业几经洗牌，行业集中度已经大幅提升。

      在业内看来，政策高压的市场环境下，大型经纪机构的抗风险能力更强，也更善于利用市场的周期性变化扩大规模、化风险为发展机遇。长远来看，各类品牌中介的品质化服务探索，也有助于将市场往更正向和竞优的趋势推动，形成良性的行业生态。

      在行业蜕变过程中，链家也在探索多重变革，其近期对外公布了全面品质提升计划，包括“30124”客诉响应机制、全国八大安心服务承诺，51%经纪人本科率等一系列提升从业者品质和服务品质的举措。

      “过去链家赢得市场靠的是高于行业均值的服务品质和效率，但和消费者的预期相比，仍然有不小的提升空间。”链家首席运营官王拥群表示，“未来几年，我们将从组织、流程和触点等方面实现全方位的提升，以消费者为中心，去探索行业的发展方向。”

      事实上，在整个房地产行业里，经纪产业链进化相对滞缓，其行业品质提升空间也较大。贝壳研究院院长、贝壳找房首席经济学家杨现领认为，基于行业特性，房地产经纪人端存在几个目前尚未完全解决的难题：第一，行业的整体认知能力都还是比较低；第二，流失率是最大的杀伤力，经纪人平均从业时间是七到八个月左右，导致经纪产业链高度不稳定；第三，收入波动大，由于行业准入门槛低和自由度高，不同经纪人之间的收入差距悬殊。

      链家方面认为，经纪人的从业素质、专业度及服务能力很大程度上决定了企业的品质化提升程度，“高学历、高专业度、良好价值观和高社区参与度是新型社区专家的标准”。因而，在品质提升计划中，链家对外宣布在 2020年将链家经纪人本科率提升至51%以上，加大校招力度，并通过内部组织氛围营造、绩效体系变革等手段，增加经纪人留存率。

      （来源：经济参考报、新华网）