前11月上市房企拿地金额1.45万亿 “过冬模式”开启

      土地市场向来是楼市的温度计。2018年，这个市场的热度逐月递减。

      同策研究院数据显示，今年前11月上市房企前20强拿地金额1.45万亿，同比去年减少了1500亿，降幅约10%；近三个月来，25家主流房企平均每月拿地连续不足千亿，土地市场进一步降温。

      与此同时，市场中出现了越来越多的兼并收购机会，万科、中海、保利等房企拥有较为充裕的资金，今年并购动作频频，而其他不时抛售资产的房企，则凸显资金紧张。

      展望明年，多位业内人士预计，土地市场或维持“低温”，行业兼并重组将进一步深入。

      “无论是招拍挂拿地还是并购交易，从现在到明年三季度，都是一个比较好的窗口期。”同策咨询总监张宏伟表示，“大型房企应该把握住这段时间的拿地机会。”

      土地招拍挂遇冷

      过去三年“地王”频出的土地市场，今年不再受到房企热捧。

      12月6日，同策研究院发布的数据显示，在土地招拍挂市场，今年前11个月TOP20房企共拿地约1.45万亿，与去年同期的1.6万亿相比，明显下降。

      其中，万科以1806.82亿元排名第一，碧桂园和保利分别以1291.61亿和1227.37亿元位列二三；在拿地面积方面，碧桂园、绿城控股和万科分别以5408.52、4288.62和3646.11万平方米，名列前三位。

      而去年前11月，万科的拿地金额为2104亿，碧桂园则以2409.95亿元拿下6024.86万平方米土地，稳居榜首，其他房企去年的拿地表现也普遍优于今年。

      记者统计发现，去年同期以1117.49亿元拿下4530.5万平方米的恒大，在今年仅花费382.26亿元在招拍挂市场拿地，在前20强的房企中垫底。

      在万科、中海等房企内部人士看来，土地市场的降温是逐步发生的。根据中指院数据，2018年上半年，20家典型代表房企拿地额与销售额比重平均值为50.9%，保持较高水平，规模扩张意愿较强。其中仍以招拍挂为主。

      转变发生在三季度。9月份开始，无论从拿地金额还是拿地面积来看，龙头企业都未能延续之前的热情。

      中原地产研究数据显示，25家房地产行业龙头房企中，9-11月，拿地金额分别合计只有767亿、720亿、394亿，连续3个月低于千亿，这是最近4年来首次出现。在2018年之前的月份，基本拿地金额都在1200-2000亿这个区间。

      刚刚过去的11月，土地市场开启新一轮放量供应。根据同策研究院数据，11月全国土地供应9919宗，比上月增加928宗，比去年同期增加1266宗；土地供应建面53701.29万平方米，环比、同比分别上涨8.91%、14.12%。

      在这样的供应刺激下，也未能使房企在土地市场上回心转意，房企的态度依旧谨慎。

      同策研究院监测数据显示，11月全国建设用地共成交5664宗，比上月减少1290宗，比去年同期减少162宗；成交金额达4154.89亿元，环比下降7.86%，同比下降15.7%。

      房企对土地市场的态度为何转变？上海资深房地产评论员宋会雍认为，市场风向转变了，特别是国家“房住不炒”和“坚决遏制房价上涨”的基调，迫使房企都做出调整。

      宋会雍预测，“明年上半年到第三季度估计还是在盘整，如果地方政府对价格让步，可能下半年会有好转。”

      “现在地价已经有所降低了。”同策咨询总监张宏伟则认为，“对于排名在前的房企来说，从现在到明年三季度应该继续关注一二线的土地市场，现在是回归一二线城市市场的机会。”

      并购活跃

      宋会雍指出，当前大部分公开招拍挂的土地都有各种限制要求，加之居高不下的土地价格，房企更愿意通过收并购的渠道去获得土地。

      同策研究院数据显示，无论是从交易金额还是交易面积来看，11月TOP20上市房企土地成交金额集中度环比均略有下滑。且今年1-11月累计来看，TOP20上市房企拿地集中度同比依旧有不同程度的下滑，集中度低于去年同期。

      市场上，今年房企之间的兼并重组频频上演，远较往年为多，其中不乏发生在万科、恒大、融创、万达、华夏幸福等大型房企之间的并购交易。

      在今年房企的收并购中，最引人注目的莫过于高喊“活下去”万科的几次动作。

      早在今年3月份，万科就以17.8亿元总价拿下杭钢集团资产包，新增8个项目；10月又通过收购目标公司部分股权的方式，与华夏幸福合作开发了多个环京项目，交易价款约为32.34亿元。

      万科与海航的交易就更为密切。7月，万科从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园（一期）80%股权，交易价格为3.12亿元；其后又于11月拿下海航基础旗下子公司所持有的广东兴华实业100%的股权，价格约为10.35亿元。

      除万科外，融创、保利、中海等房企都在今年积极展开收并购。

      今年初，保利通过合作方式，从美的地产取得佛山市高明区丽景东路南侧地块； 10月29日，融创收购万达文旅“收尾”，出资62.8亿收购原万达文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。

      万科、保利、融创这类资金充裕的房企连续发起对同行的收购，而华夏幸福、海航、万达等出售资产的行为，则凸显其自身的资金紧张。

      纵观房企发展史，万科、恒大、融创都在特定的时间、机会中大规模收购其他公司资产，实现企业的增长。比如万科收购南都地产，恒大收购华人置业等港商资产，融创收购万达文旅等案例。

      “从长远来看，地产行业品牌企业的集中度还是不太高，未来行业内的淘汰和盘整还会继续发生。”宋会雍对记者表示，“在行业下行周期中，实力强大的房企可以进行逆周期操作，从而实现规模的大幅扩张。”

      “收并购在之后会进一步加深。”宋会雍表示，“兼并重组是一个趋势，不太容易出现折返和回调，应该会持续发展下去。”

      融创中国董事局主席孙宏斌认为，中型房企被并购的情况，在2018、2019年会出现，房企并购的份额将向大公司集中，前十名房企市场占有率未来将达到50%的比例。

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      销售增速持续放缓

      房企年底虽然积极推盘，但仍然无法改变销售增速放缓的态势。

      从克而瑞发布的数据来看，11月百强房企销售金额达8953亿元，同比增长24.5%，但同比增速较10月下降7.5个百分点。今年下半年以来，百强房企销售金额同比增速从7月开始一路下滑。

      虽然11月百强房企销售金额环比增长9%，结束了10月环比增速下滑局面，但民生证券指出，这主要源于年末房企项目大量入市，积极推盘，预计12月推盘速度将较11月持平，百强房企销售金额环比增速仍然堪忧。

      去化率不及预期在很大程度上打破了房企依靠加大供应博年底业绩反弹的希望。中金公司对10个重点城市的统计数据显示，虽然11月累计推盘量同比增长45%，销售去化率却较10月下降6个百分点至65%，降至历史底部水平。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进预计，11月和12月百城新建住宅库存有继续攀升的可能性。这样的库存走势可能倒逼房企主动降价以加快可售项目的去化速度，从而最终完成年度销售目标。

      不过，克而瑞表示，2018年百强房企中有近半数提出了年度销售目标，而截至11月末，虽有近10家房企提前完成全年任务，但由于年末市场仍然低迷，企业新推项目去化率普遍不及预期，不少企业难以完成全年目标。

      “像万科、碧桂园等龙头房企现在都不提销售目标，未来它们更多的是追求高质量增长。不过，仍有很多房企把销售增长放在第一位，这几年发展比较激进，增长目标动辄50%以上。对它们来说，年底压力非常大。”北京某中型房企负责人说。

      “过冬模式”开启

      销售增速持续放缓，迫使房企不得不开源节流，开启“过冬模式”：一方面，11月以来，各大房企纷纷加大融资力度；另一方面，房企拿地愈发谨慎。

      11月以来，房企掀起新一轮融资高潮：保利地产100亿元永续中期票据获批，碧桂园计划发行可换股债集资10亿美元，恒大增发10亿美元优先票据，华夏幸福发行80亿公司债……粗略统计，不考虑IPO，11月房企融资金额已突破千亿元大关。

      融资成本不容小觑，很多房企融资成本在10%上下。比如，10月31日，恒大宣布发行总额达18亿美元优先票据，其中5年期票据利率高达13.75%。弘阳地产发行的上市以来首笔债券年利率达13.5%。

      相对而言，国企在融资方面更加从容。某北京房地产国企负责人告诉中国证券报记者：“今年国资委要求我们降低负债率，所以我们融资不是很紧迫，负债率在78%左右，融资成本在5.3%上下。融资渠道既有美元债、公司债，永续债，还有成本较低的保险融资。”

      拿地方面，中原地产的数据显示，9月-11月，25家房地产行业龙头房企合计拿地金额分别为767亿元、720亿元、394亿元，连续3个月低于1000亿元，最近4年来首次出现这种情况。2018年之前，龙头房企拿地金额每月都在1200亿元-2000亿元之间。

      “虽然当下一二线城市土地供应明显增加，但积极参与土地市场的大部分是国企。目前，地块大部分有各种配套要求，限价限售等政策使得龙头房企在一二线城市土地招拍挂市场拿地积极性锐减。”中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示。

      同时，万科等龙头房企的拿地模式发生变化。比如，继10月耗资32.34亿元拿下华夏幸福多个地产项目公司80%的股权后，11月万科又以3.55亿元摘得嘉凯城旗下4个地产项目公司100%股权和1个地产项目公司75%股权。

      调控出台频率降低

      度过惨淡的11月，房企在12月迎来年终决战，但在多重压力下，前景不容乐观。

      “后续市场将逐渐进入供应加量周期。之前支撑整体市场上涨的三线城市楼市最近出现上涨乏力现象，热点一二线城市也出现全面降温。在偿债压力加大、项目去化放缓背景下，房企或选择以价换量来保证资金周转和销售目标。”张大伟认为。

      唯一的好消息是调控政策措施出台的频率降低。中原地产数据显示，今年前10个月合计调控次数高达410次，同比增长超过80%。即便10月有国庆小长假影响，但调控次数仍高达24次，但11月调控次数下降到20次。

      张大伟认为，11月调控次数下降的原因，一方面是楼市上涨速度明显放缓；另一方面，今年以来，各地调控政策的执行非常严格，调控政策继续加码的空间不大。

      华创证券认为，目前调控政策已见成效，政策难有进一步从紧的必要，同时经济遭遇下行压力，保持稳定或更为关键。

      不过，接受中国证券报记者采访的业内人士普遍认为，楼市调控政策短期放松的可能性非常小。

      在招商证券看来，目前房地产政策是“交谊舞步”节奏：政策边际随宏观经济下行而持续改善，但难有针对行业的全局性放松政策。行业政策跟随经济变化和行业节奏微调，可谓“你进一步，我退一步”。短期行政调控措施难以马上退出、长效机制难以快速推出是当前主要特点。

      （来源：21世纪经济报道、中国证券报）