蔡云：新市场环境下商业地产如何顺应市场环境迭代前行

      在今年中国进入了一个新时代，我想大家对新时代要有一个更深刻的理解，什么是新时代？纵观我们国家房地产市场，将近40年的改革开放历程和30年的房地产开发，商业地产是房地产开发中重要的领域，商业地产从原来的小区配套、底商到现在的购物中心、城市综合体、写字楼、会展中心等等，房地产开发企业和开发商承建了公共功能的所有物业开发，在此基础上商业地产又成为我们城市开发的一个主要的产品，同时它的房地产细分市场出现了。

      随着我们国家经济的发展，特别是房地产业高速发展了十几年，我们可以看到现在跟我们国家经济一样，同时进入了一个调整和转型期，在转型期当中，我们有了新的市场机遇。我们今天在一起，更重要的是行业内部的人士在一起客观地看我们这个房地产市场，面对市场的现状，我们要采取什么样的积极的市场应对政策，同时也是我们现在开发企业坐下来，静下心来讨论的一个问题。

      在今天的形势下，下面我就新时代、新商业和新浪潮跟与会代表讨论一下这个问题。在新的市场环境下怎么样顺应市场环境，怎么样加速提升质量，商业地产怎么在换挡中迭代前行，怎么做好这项工作，我们就商业地产的十大市场表现和十大发展趋势和大家一起探讨。

      首先看一下中国新时代的商业地产。谈到商业地产，我们不可回避的是，商业地产处在一个市场经济的大环境当中，现在我们国家的经济发展进入一个新的发展阶段，可以看到显著的特征。

      跟商业地产有关的第一点是我们的经济发展的特征，第三产业对我们国家经济增长的发展是非常有突出的贡献，所以说随着经济发展，在产业形态上，它不断地攀升，是任何一个产业演变的自然规律，国内国外都是这样的，未来随着产业分工的深化，特别是互联网与传统产业的融合加深的发展，我们国家的服务业将迎来一个快速发展的时期，可以说推动我们国家经济高质量的发展，这样大力发展服务业是当中最重要的一个着力点。

     第二是创新，现在整个社会都提倡创新，社会转型，创新要继续，经历了我们国家30年的高速增长，可以看出总体而言，我们国家过去的高速增长确实是建立在大量的要素投入上，粗放的生产方式导致了环境、资源、生态，包括整个社会的代价十分沉重。我们今天看了愉景湾，我们知道他们是怎么对环境资源的保护。

      我们过去30年高速增长当中，我们发展快，但是付出的代价是非常大的。所以说现在我们要推动我们国家经济向高质量发展，这种情况下需要提高全素质的一个生产力，特别是我们抓住未来二三十年转型当中互联网对全社会的影响，它对我们的生产方式、生活方式等等带来的是前所未有的爆发性的增长，这种情况下就要求首先是要创新。

      第三是消费，现在三架马车当中最重要的就是消费，它对市场的拉动非常大。但是恰恰商业地产跟消费的连接是最紧密的，所以消费的强大的需求力是未来我们经济增长的动力，同时也是对我们整个国民经济贡献度不断增加的这么一个最大的指标。

      回到我们国家现在经济形势，党的十九大报告也提出，完善促进消费体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用。所以今后一个时期，大家在做商业地产，从事服务业发展当中，一定要注意凡是与消费有关的基础设施、环境、氛围、制度安排等等工作，为整个经济发展创造一个更好的条件，我们要适应这样的市场条件。

      第四是结构优化。基于创新的支撑、消费驱动、第三产业壮大，总会出现结构上的一个重大的变化。在这个情况下，可以说结构优化是我们整个国民经济发展的一个重要特点。

      第五是包容性和普惠式增长。在今后的经济发展中，包容性、普惠性逐渐增长。普惠性和包容性都跟商业地产有很大的密切关系，所以我们要在继续推进发展的基础上，着力解决好发展不平衡、不充分的问题，同时也是我们商业地产，特别是房地产当中也要解决一个结构上不合理、结构上的发展不平衡、不充分的问题。

      一般来讲我们整个经济发展，服务业往往它有很强的一个就业承载力，同时它单位生产的产出比较高，再一个是它藏富于民的特点，所以大力发展服务业，增加消费类服务业经济增长的积极作用，是创新繁荣的一个根源，这是谈到我们国家经济发展，必须看到进入新时代、新阶段的三个特点。

      另外基于我们国家的消费特征，统计局刚刚发的第三季度的数据可以看到，前三季度我们国家的消费保持平稳的增长，这时候零售融合发展逐渐明显。随着市场供给方式不断变化，消费继续发挥着市场的作用。另外随着我们国家的新零售、新发展、新商业业态的出现，带动传统产业的升级，不断地迭代发展，促使了居民消费进一步提高，这是我们消费不断升级的一个原因。这是我们国家经济发展特征对我们国家的商业地产的影响。