三季度房企去化未达预期 楼市各项指标仍在持续回落

      今年三季度以来，随着国家调控力度保持高压，市场的观望情绪持续蔓延，房企的去化不及预期，销售业绩增速开始回落，据CREIS中指数据显示，第三季度20家品牌房企销售金额1.2万亿元，同比增长35.2%，增幅较二季度收窄4.6%。

      克而瑞地产研究中心数据显示，在其监测的全国29个重点城市中，10月份商品住宅供应量为2028万平方米，环比下降43%，成交量为2302万平方米，环比下降6%，总体而言“银十”成色不足。

      在整体房市呈下行状态的同时，行业的偿债潮正逐渐到来。据Wind近期统计数据显示，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，远超去年全年3747.74亿元规模。有业内人士向记者分析指出，房企的偿债高峰期将集中在明年上半年，目前多数房企应回笼资金度过“寒冬”。

      楼市降温房企遇去化难题

      截至目前，在已经公布了第三季度业绩的86家A股上市房企中，1~9月销售额虽然仍有增长，但增速相比1~3月和1~6月明显放缓，多家房企主动考虑去库存或者采取以价换量的策略。

      克而瑞地产研究分析指出，今年上半年商铺的折扣力度一度低至6~7折，而到了9月份，普通住宅的折扣力度也进一步加大，特价房出现从6.4~8.5折不等的折扣优惠。预计随着行业整体推盘量加大，会有更多的房企推出指定房源，以更低折扣吸引购房者。

      苏宁金融研究院特约研究员江瀚告诉本报记者，今年第三季度房企去化率下降实际上是政府调控政策的效果逐步显现，自2016年9月各地发布限购政策，直接影响了整个房地产市场，以两年一个周期来看，这个周期的分界点正好在2018年第三季度，因此房企去化率下降是必然的。

      Wind数据显示，第三季度龙头房企总体呈现业绩下滑局面，其中排名前三的房企表现尤为明显。第三季度碧桂园、万科以及恒大总体销售规模约4100亿元，相比前两个季度下降约两成。此外，首创置业、光明地产、越秀地产以及保利地产的销售速度下滑十分明显，其中首创置业三季度销售金额较二季度环比下降78%，光明地产环比下降60%，越秀地产环比下降57%，保利地产环比下降31%。

      以越秀地产为例，今年的销售进度并不乐观，今年1~9月销售357.71亿元，仅完成65%全年目标，其中在“金九”时期，越秀地产合同销售金额约23.82亿元，同比下降约47%。

      国际资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，“目前除了政府限购限售政策以外，还有银行贷款政策的影响，9月份的银根收紧也让市场形势不太明朗，许多潜在的买家还持观望态度，对去化率有一定影响。”

      此外本报记者注意到，许多房企设置了一定规模的存货跌价准备。以万科为例，今年前三季度，万科存货跌价准备余额为人民币41.4亿元，而中期报告时仅为15.37亿元；而绿地集团2018年中期报告时存货跌价准备余额为26.26亿元，期初为19.79亿元。

      同策研究院院长助理张宏伟受访时表示，目前入市的楼盘有不少都是房企在前两年拿的高价地，提高存货跌价准备余额说明房企对销售价格预期有所降低，也由于能够释放的业绩空间不大，是对市场价格走势的一个信号。

      借道“长租公寓”发债受阻

      目前多数房企面临着双面夹击。一方面是在一二线城市的调控政策下，整体房市成下行状态，多数购房者持观望态度，销售增长减弱；另一方面在融资环境收紧下，房企在2015年、2016年曾大量发债，如今正面临着一个偿债高峰期，资金紧张的情况尤为突出。

      据Wind近期统计数据显示，截至10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，远超去年全年3747.74亿元规模，2019~2021年逐年提高，年偿还规模高达4172.66亿元、4621.51亿元和6713.39亿元。

      张宏伟指出，当前房企在创新的融资渠道方面基本上被关掉了，开发贷仍是房企融资的主力，除此之外还有境外融资、住房租赁专项公司债以及供应链金融ABS等，在绝对量上都相对较小。

      在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中没有涉及长租公寓之外，其余4家均有所涉及。

      房企在发行住房租赁专项公司债上却并不容易。据克而瑞地产研究统计，今年来合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、富力60亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等均终止。

      10月23日，据上交所披露信息显示，奥园集团拟非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券被上交所中止发行，该债权计划融资规模10亿元。据记者不完全统计，被叫停发债的中国奥园、富力地产以及合生创展均无实际项目涉足长租领域。

      本报记者就企业发债被叫停和长租公寓业务布局问题向中国奥园、富力地产致函询问，其中富力地产相关负责人表示暂时无法对上述问题进行回复。而中国奥园则表示，被叫停原因是由于上述债权计划标的物业土地性质不符合交易所对长租公寓的定义，接下来还会继续申报。

      据了解，发布住房租赁专项公司债一般会要求发债方披露债券募集资金的具体投向，包括住房租赁项目的预计开工时间，预计总投资额等资料，若资料不达要求则无法通过审批。

      黄立冲表示，房企应意识到长租公寓业务目前盈利前景不明，且前期投入较大会给资金链带来压力，所以对该业务应持谨慎态度。但由于长租公寓领域受到政府支持，在当前融资困难的情况下，不排除部分房企借助住房租赁市场的绿色通道来发债为公司输血。

      国泰君安在研究报告中表示，住房租赁专项公司债券约定了住房租赁项目的自持比例及期限，保证债券募集资金能够被用于住房租赁项目。但是从5月开始，陆续有房企中止发行住房租赁债券，以此来看，后期监管部门会对此类型发债进一步从严审核。

      偿债潮下行业分化加剧

      偿债期集中来临，意味着没有做好现金流管理和风险防控的企业将面临资金链断裂的风险。在2015~2016年信贷宽松的融资环境下，房企迎来发债热潮，随着这些债券的陆续到期，预计接下来的3年里会迎来房企的偿债高峰。

      亿翰统计数据显示，房企第一次偿债小高峰集中在2018年9月~2019年10月，偿还规模约3800亿元，月均偿还额280亿元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，偿债规模约8600亿元，月均偿还额480亿元。从短期来看，企业在下半年就将集中迈入第一个还债高峰期。

      值得注意的是，房企的偿债压力已开始凸显。从第三季度的财务数据来看，不少房企的经营活动现金净流量为正数，而筹资活动现金净流量为负数，表明房企面临较大外部资金偿还压力，房地产行业整体融资偏紧的背景下，以旧还新的接力融资也变得更加困难。

      中国指数研究院相关数据指出，上半年20家品牌房企累计拿地金额6978亿元，同比小幅下降4.9%；三季度，房企谨慎投资特征凸显，20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%，累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%，其中9月降幅超过70%。

      面对资金压力，不少房企在拿地等投资上已明显表现出“谨慎”。张宏伟认为，偿债高峰期的集中来临，对于部分房企而言也是机遇。目前房企在二级市场、拿地方面收并购的机遇增加，土地溢价率降低，其实也是一个拿地的好时机。

      在融资环境的变化下，行业发展分化加剧。相较于部分房企谨慎的投资态度，万科的逆周期拿地显得尤为突出。财报显示，今年前三季度，万科拿地金额为458.7亿元，相当于恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企拿地金额的总和。也由于当期在土地市场上动作较为频繁，万科今年第三季度经营性现金流为-257.3亿元。

      黄立冲认为，现在是国有房企继续规模扩张的时机，因为它们在融资上有银行的信贷支撑。万科、保利等房企获得银行支持力度较大，在现金流方面较为充裕，仍有较强的拿地能力。而普通规模的民营房企如果没有政府和银行的支持，进行逆周期扩张则会承担很大风险，可能会出现资金上的危机。

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      房企销售额增速放缓

      “从近几个月公布的数据看，商品房销售面积和销售额增速回落明显。特别是以往的‘金九银十’，今年简直是‘惊九阴十’。”某上市房企人士海原(化名)对记者表示。从国家统计局发布数据看，今年前8月、前9月和前10月，商品房销售额增速分别为14.5%、13.3%和12.5%；而商品房销售面积增速则分别为4.0%、2.9%和2.2%。

      反映到单一房企的数据，首先是销售增速放缓。

      根据地产研究机构克而瑞此前公布的数据，前10月TOP100房企总体销售规模为7.83万亿元。尽管百强房企整体销售规模同比仍处于增长态势，但10月单月百强房企业绩环比降低10.5%，销售减速较为明显。与去年同期相比，百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来持续放缓，从7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

      截至11月14日，经中国证券报记者不完全统计，已公布10月份销售数据的31家A股地产公司及港股内房企业合计销售额达4552亿元，较9月份的4716亿元略有下滑。

      部分企业单月销售数据呈现下滑态势。中国恒大和碧桂园10月份分别实现销售收入530.4亿元和404.1亿元，前十月销售额增速较前九月销售增速均继续下滑。此外，融创中国、保利地产等17家企业前十月销售额增速低于前九月销售额增速。

      海原所在的房企同样面临销售压力。“年初公司提出了全年销售破千亿元的目标，但10月份才完成650多亿元。接下来两个多月压力相当大。”

      从已公布全年销售目标的房企看，多数公司前10月销售额完成率约80%-90%之间，包括融创、保利、龙湖等公司。部分房企销售不及预期，首开股份、华夏幸福、绿地控股、泰禾集团等公司前10月销售额仅占全年销售目标6成左右。

      中原地产研究中心统计数据显示，前10月，前述31家房企合计销售额达到4.24万亿元，平均同比增长38.8%。在这31家房企中，前10个月销售额破千亿元的企业14家。

      中原地产首席分析师张大伟表示，与9月份相比，10月份标杆房企整体销售额增长幅度有所放缓；9月，这31家房企销售额平均增长幅度高达40%。

      融资去化各有难处

      终端销售等“开源”面临压力，“节流”方面融资通道减少成为房企面临的另一个难题。

      近期，多家房企密集公告，获得金额不等融资，陆家嘴、华远地产、龙湖、陆家嘴等企业均在11月内完成了数亿元到数十亿元不等的融资。据中原地产研究中心统计，11月以来，地产企业合计融资数额已超百亿元。

      行业龙头方面，万科A近日公告，根据公司资金计划安排和银行间市场情况，公司发行了10亿元2018年度第八期超短期融资券，募集资金已到账，票面利率为3.15%。中国恒大则公告，将发行总额18亿美元的优先票据。华夏幸福同样公告发布美元债。

      张大伟认为，大部分房企融资成本平稳，尽管目前仍然处于高位。随着全社会资金成本走稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。

      但也有业界人士表达不同意见。“自2017年以来，多个地产融资通道相继掐紧，既有的融资手段偏好于品牌效应好、回款能力强、储备资源多的行业领先企业。今年以来，许多房企出售资产的行为，就是融资撑不起扩张、主动收缩规模的表现。”某券商资产证券化人士对记者表示。

      去化方面，房企近期面临新一轮压力。以北京市场为例，据我爱我家研究院统计数据，10月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量为8882套，环比9月增长21.9%，同比2017年10月增长439.3%，是2017年以来的最高月供应量。

      根据记者此前调查。面临库存压力的北京楼市，进入10月房企推出了多种促销手段，包括限时特价房、总价折扣、减配精装修改毛坯、甚至买房赠送豪车等层出不穷。即使是被认为低于市场价的限竞房，由于下半年大量入市，项目去化率不甚理想，有的项目同样推出了9.9折等促销活动。

      竞争呈现新态势

      房地产市场冷意足，行业竞争呈现新的态势，首先是行业集中度进一步提升。

      近期，万科系在房地产资产并购重组市场四面出击。

      嘉凯城此前公告，嘉凯城集团及其子公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让杭州嘉凯城滨虹房地产开发有限公司100%股权、杭州名城博园置业有限公司100%股权、诸暨嘉凯城房地产开发有限公司100%股权、重庆华葡房地产开发有限公司100%股权、张家港嘉凯城房地产开发有限公司75%股权。上述出售资产被万科系公司以3.55亿元竞得。这已是近一个月来万科第三次并购地产资产。

      业内人士表示，万科等握有充足资金储备的龙头房企此时在市场上频频出手，将使行业集中度进一步提升，优质资源进一步聚拢到龙头房企，助推龙头房企业绩进一步提升。

      三季报显示，截至三季度末，万科A持有货币资金1327.7亿元。

      此外，一些房地产关联行业逐步聚集焦点。

      以房屋中介经纪行业为例，由于房企去化压力犹存以及房屋租赁市场发展，房屋中介经纪行业近年来迅速发展壮大。链家地产COO王拥群11月14日接受记者采访时表示，从房屋中介经纪行业感受到房地产市场正在发生变化，可以用“存量”和“调控”等关键词来总结。“特别是存量，在北上广深为主一线或二线城市，已经进入了存量房的时代，这个趋势不可阻挡。”

      今年以来，越来越多房企参与到建设运营长租公寓等存量房市场中，并以此发布了金额可观的住房租赁专项债券、专项ABS等融资工具。

      王拥群预计，从二手房市场的年交易量看，未来三年，全国二手房市场年交易量将是新房市场的三倍左右。行业将整体转向存量房市场。

      楼市各项指标仍在持续回落。10月14日，国家统计局公布了2018年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况。房地产开发投资增速、住宅投资增速、商品房销售面积增速以及房地产开发企业土地购置面积等体现楼市景气度的关键指标继续呈现回落态势。业内人士认为，受地产销售低迷、库存去化放缓影响，10月土地购置、新开工增速均大幅回落，令未来地产投资蒙上阴影。而房企作为地产投资的主力，面临销售预期不佳、融资通道减少、去化周期拉长等多重压力。多位房企及上下游企业人士11月14日对记者表示，房地产相关数据显示市场景气下行，行业将呈现集中度提升、存量房资源盘活以及新一轮消费升级等新的竞争特点。

      （来源：中国经济新闻 、中国证券报）