房企降价在十月 土地市场成交价格及溢价率持续下行

      克而瑞研究中心分析，国庆假期市场成交表现延续了三季度以来的走势，即一线供求低位回升、二线整体降温，三四线整体火热中分化、轮动。当前市场预期逐渐转变，一方面调控常态化，政策不断加码，投机需求得到遏制；另一方面，前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放，后继需求乏力，故市场成交热度逐步回落。另外，购房者观望情绪进一步加剧，部分人选择外出旅游、走亲访友等，看房和买房客户数量减少也是楼市热度三季度相差较大的重要原因。

      对于近期房地产市场的表现，戴德梁行北中国区研究部主管魏东告诉记者，近期多地房价出现下降，从一二线城市来看，主要是最近一年多供应增加了，限购仍在继续，能有买房资格的人群较少，导致项目销售情况并不理想；加上年终临近，各个房企都要冲业绩，降价是不得已而为之；另外，三四线城市取消了棚改货币化安置，明年价格肯定还会大跌。

      58安居客房产研究院首席分析师张波在接受记者采访时也表示，三季度房企降价的数量不断增多，根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有十余个品牌房企在打折促销。预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现，以价换量将大面积推开，房企的降价潮可能袭来。

     房企缺钱进入冬天

     在楼市下行、多地出现房价下跌背后，是开发商早早迈入“寒冬”的现状。近期，始终位列房企前三甲“头羊”地位的万科，喊出了“活下去”的口号，惊天一语使得众多房地产行业从业者为之侧目，也道出了房企生存艰难的现实。

      对此，张波分析称，如若财务稳健的万科都需要思考生存问题，那么众多房企都将面临生死考验。其实万科所要表达的并非当下的生存问题，而是更多对于未来的思考。万科此举更多的是代表行业发声，及时向社会传递“哭声”，正是为了让自身更好地“活下去”。

      对于房企今年的市场表现，魏东表示，房企活不下去倒不至于，不过日子肯定不如以前好过。房地产开发轰轰烈烈搞了快20年，建设的新房面积平摊到每个城镇居民上基本能有20平米，中国的人均住房面积都超过40平米了，住房需求基本满足了，未来不可能像以前那样暴利，需要提高品质和服务，更要注重细节，这样一来利润肯定下降。

      除市场层面外，今年房企的融资环境更加严峻，融资渠道大幅收窄，融资成本也高出许多。与此同时，房企的债务在今年大规模到期，时刻考验着开发商的资金安全。

      近日央行的降准消息或许为开发商带去了一丝希望。10月7日，央行表示将在10月15日起下调人民币存款准备金率1个百分点，将为市场释放7500亿元的流动性。市场有观点认为，此举将利好房地产市场，缓解房企的资金压力。但也有业内人士分析称，2018年房地产行业总体融资环境趋严，国家严防资金流入楼市，此次释放的流动性很难直接进入开发领域，即使有一部分资金进入楼市，对楼市的利好作用也有限。

      对于房企未来的生存环境，魏东分析，今年房地产市场整个政策层面趋紧，房企融资渠道收缩，房价地价都有严格限制，开发商能腾挪的空间越来越小，大的开发商还好，未来中小型开发商或需要面临变卖资产或者关门的窘境，行业会进一步整合。

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  “金九银十”未现，楼市降温已经来临。

  一方面，目前多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。万科把“活下去”当成目标，碧桂园明确提出“控速”，融创也不再“奔跑”。

  另一方面，三季度以来土地市场降温显著，房企竞拍土地的态度愈发谨慎，地块流拍的数量持续增加。

  这其中有土地出让条件严苛的影响。限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求，对于企业来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来一定压力，且对企业资金实力提出了更高的要求。

  “房企会考虑大的市场环境对其去化能力的影响，自身土地储备量与存货周转能力是否匹配，以及三四线城市棚改资金收缩带来的不确定性风险。而且土拍市场上地价越来越高，房企也要合理控制成本。”合硕机构首席分析师郭毅对中国房地产报记者表示。