棚改货币化退场提速 2019年棚改规模或再缩量

      在房地产市场去库存中，棚改货币化安置的重要性不言而喻，但10月8日召开的国务院常务会议提出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

      “提高棚改货币化比例，正值房地产去库存的2014年至2017年，其宏观背景是商品房库存较高且去化周期长。但从目前情况来看，商品房库存已回落到2010年以来的低位，因此，货币化比例必须与市场环境一致。”恒大研究院副院长夏磊在接受记者采访时表示，此次会议提出的在房价有上涨压力、商品房库存小的城市降低甚至取消货币化比例，是非常及时的政策调整。

      58安居客房产研究院首席分析师张波对记者表示，从去年8月份六部委提出控制货币化安置比例，到去年11月份对一些房上涨压力大的地方专项贷款不予支持，再到今年7月份住建部及时调整棚改安置政策，以及本次会议传递出的尽快取消货币化安置优惠政策，由此说明，取消货币化安置的进展将加速。

      张波认为，在全国去库存压力逐步减轻的现状下，虽然当前一线、二线城市楼市降温的趋势渐渐清晰，但部分三线、四线城市依然维持房价上涨。此次会议提出的尽快取消货币化安置优惠政策，也是直指这类城市的房价上涨速度过快。但要注意的是，虽然货币化安置在整体上需要“尽快”退出，但也不能搞“一刀切”，要根据不同市县的具体情况来合理安排退出节奏，因地制宜制定策略。

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     官方数据显示，今年1~8月，全国棚改新开工465万套，占年度目标任务的80%，完成投资11900多亿元。

     在历经连续三年棚改新开工超过600万套的高峰后，我国棚户区改造步入攻坚期，在防止地方随意扩大范围的要求下，明年新开工规模有望逐渐缩减，上下游相关产业或受到一定影响。

      纠偏地方

      国务院总理10月8日主持召开国务院常务会议，部署推进棚户区改造工作，进一步改善住房困难群众居住条件。

      会议指出，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。各地要严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。

      从上述两个“严格”的表述中，已然可以看出今后棚改工作的新动向，即一方面要坚持推进而非叫停这一民生工程，另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法，比如随意扩大棚改范围或者棚改成本控制不严等。

      棚改对改善住房困难群众居住条件、补上发展短板、扩大有效需求等发挥了一举多得的重要作用。这也成为中国近年来推动大规模棚改的主要考量。

      随着棚改开工规模的逐年增加，也出现了有地方对棚改范围和标准把握不严的情况。

      住建部7月份表示，这些年各地对棚户区范围和标准的执行，总体上是好的，但一些地方还存在一些问题。比如，有的地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇，有的将道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围，也有的把房龄不长、结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围。

      对此情况，住建部称，将进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。各地要坚持既尽力而为又量力而行的原则，切实评估论证财政承受，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

      在控制棚改成本方面，住建部要求，各地要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。

      开工量高位回落

      近期业界对棚改货币化政策是否收紧格外关注，认为其将影响三四线楼市格局，但另一个值得关注的信号是棚改开工规模将逐年减少，这给上下游相关产业发展带来的影响将更为直接。

      在2015~2017连续三年棚改量超过600万套后，2017年5月份国务院常务会议决定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。换言之，与2015~2017年三年计划相比，今后三年年均棚改开工量将下调至500万套，年均减少100万套。

      中原地产首席分析师张大伟认为，目前市场对棚改政策十分敏感，特别是三四线城市，较为依赖棚改的货币化安置。必须明确的是，棚改的数量将减少，这已经是2018年的政策要求，另外货币化安置政策的逐渐收紧也已经是趋势，但一刀切的可能性并不存在。

      从一些地方发布的三年棚改计划来看，设定的棚改开工量也将逐年减少。

      《安徽省棚户区2018~2020年改造三年计划实施方案》显示，全省计划2018~2020年共改造各类棚户区71.34万套。其中，2018年计划改造25.54万套，2019年计划改造23.08万套，2020年计划改造22.72万套。

      今年政府工作报告要求2018年全国棚改开工580万套。数据显示，今年1至9月全国棚改已开工534万套、占全年任务的92%以上。按照这个进度，完成全年580万套的棚改指标问题不大，则2019~2020年再开工920万套就能完成三年1500万套的总体任务，平均每年460万套即可。

      张大伟表示，棚改政策特别是货币化安置政策，应该是到了调整并减少的时候了。他预计棚改政策将明显分化，库存多的城市依然将加速棚改，楼市需求也有一定支撑。但对于前期库存已经明显减少的城市，棚改政策对市场刺激作用将继续减弱。

      而棚改开工规模略有下降后，直接影响的将是棚改投资总量将有所下降，另外也将对上述相关产业的发展造成一定影响，

      官方数据显示，今年1~8月，全国棚改新开工465万套，占年度目标任务的80%，完成投资11900多亿元。而2017年全国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿元。

      （来源：证券日报、第一财经日报）