房企"换马甲"提前备战寒冬 楼市预期入秋并非偶然

     多家房企在资本市场展开融资行动。10月来，虽然有长假，但假期过后仅2个工作日，房企宣布的融资计划已经达到数百亿元。同时，包括万科、保利在内的12大房企进行更名去地产化。

      业内人士表示，虽然2018年房地产企业销售依然有望刷新历史纪录，但还款期即将集中到来、市场观望情绪渐浓，考验着房企的“过冬”能力。同时，房企销售业绩涨幅逐渐放缓，随着资金压力加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局下，房企对资金的需求更加迫切。

      万亿融资“保温”

      中原地产最新数据显示，国庆长假后，仅10月8日、9日两个工作日，已有多个房企发布融资计划，融资总额超过数百亿元。

      10月8日晚间，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，公司境外子公司向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券，票面利率9%。同日，旭辉控股集团发布公告，公司及附属公司担保人就额外票据发行与瑞士信贷、光银国际及东方证券（香港）订立购买协议。额外发行于2022年到期为3亿美元的5.5%优先票据。四川蓝光发展公告称，25亿元公司债获得中国证监会核准批文。

      9日，广州富力地产股份有限公司发布公告，证监会批复公开发行面值总额不超过人民币130亿元的公司债券。世茂房地产发布公告，其将发行本金总额2.5亿美元于2021年到期的优先票据，票面利率为6.375%。

      中原地产首席分析师张大伟表示，目前海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，房企资金风险压力可想而知。

     截至9月底，今年仅信托、发债渠道，房企融资额就超过万亿元。具体来看，信托方面，根据用益信托数据显示，2018年1至9月，68家信托公司共发行3106只房地产集合信托产品，同比上涨161%，发行规模6572.38亿元，同比上涨57.9%，较2016年同期的1954.75亿元增幅高达236.2%。

      发债方面，据Wind最新数据显示，今年以来，截至9月30日，154家房地产企业共发行400只房地产信用债，规模4044.55亿元。比去年同期149家发债房企的260只2661.3亿元的发债规模，发行只数上增加了53.8%，融资规模上增幅高达52%。

      下半年以来，房企融资呈现加快态势。7至9月，房企在国内市场分别发行49只、66只和51只债券，融资规模分别为470.7亿元、708.32亿元和558.35亿元。国内房企三季度通过债券市场共融资1737.4亿元，占前三季度总规模的近43%，相当于去年全年的一半多。

      房企纷纷“换马甲”

      除加速融资外，多个房企开始去“地产”元素。根据房地产研究机构克而瑞发布的研报，2018年以来，至少已有10家房企启动更名工作，去除“地产”“置业”等字样，用“集团”等字样取而代之。

      9月12日，保利地产发布公告称，公司董事会全票通过，同意公司将名称变更为“保利发展控股集团股份有限公司”。9月初，万科旗下的城市公司“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。

      除保利、万科以外，今年以来，朗诗绿色地产更名为朗诗绿色集团有限公司；“中骏置业”更名为“中骏集团”；“大连万达商业地产”更名为“万达商业管理集团”；“龙湖地产”更名为“龙湖集团”；“时代地产”更名为“时代中国”；“合景泰富地产控股有限公司”更名为“合景泰富集团控股有限公司”；“美的地产”更名为“美的置业”；“中航地产”更名为“中航善达”。

      多家房企回应，进行变更的原因是扩大经营范围。业内人士也指出，房企更名并不意味着转行，一方面是房地产市场不再是遍地黄金的阶段，发展转向是必然选择。另一方面，最终目的或是为了融资。“现阶段涉房地产的融资监管较严，经营范围扩围可以加大融资力度。”

      穆迪近日发布的报告也指出，通过分析47家开发商的业绩，以12个月为一周期，预计2019年底房地产开发商的加权平均毛利润率将降至30%-32%，而今年年中时，该数字仍为32.9%。报告认为，下降的原因是多个城市限价及土地成本上升。另外，较高的再融资需求将继续对开发商的流动性产生压力。

      需注意的是，除了扩大经营范围外，确有一些房企在逐步收缩地产业务。9月28日，嘉凯城公告称，公司及其子公司拟以整体挂牌起始价不低于审计净资产3.55亿元的价格，通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个房地产项目。更名为中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股权后，再度以46.12亿元的现金代价，转让贵阳中天企业管理有限公司100%股权。

      债务集中到期推升房企风险

      张大伟说，随着房地产调控政策的持续，贷款的紧缩，房企融资难度明显加大。虽然目前房企因为2016年替换了部分高成本资金，资金链依然宽裕，但调控持续，房企资金压力渐显。他认为，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。

      而让房企提前“储粮”的原因，便是债券集中偿还期即将到来。《经济参考报》记者根据Wind资讯数据统计，四季度房企到期债券992.1亿元。其中，今年10月到期额便多达417.7亿元。

      除了年底的难关外，对房企来说，更需注意的是2019年的偿还高峰，2019年全年到期偿额多达3597.3亿元，同比增长近7成，其中明年一季度便迎来高达1043.3亿元债券到期。穆迪分析师杨昱颖表示，由于销售疲弱和信贷环境紧张，低评级开发商未来6到12个月的到期债务将面临较高的再融资风险。

      债务风险已初显。中弘股份10月8日晚间公告称，截至公告日，公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为55.87亿元（近期公司及子公司偿还了部分借款）。公司目前正在与相关债权人协商妥善的解决办法，并且在全力筹措偿债资金。

      早在中期业绩发布会上多家知名房企就表达了对融资的担忧，碧桂园指出，年初就做好了收紧的准备，公司的现金余额下降到了2000亿元。据悉，碧桂园目前加权平均借贷成本为5.81%，相比2017年底上升0.59%。

      日前，万科董事会主席郁亮的内部讲话也透露出市场的现状。“转折点实实在在到来了。”郁亮表示，目前集团要做的第一件事，就是战略研讨，以“活下去”为最终目标。

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      当前坚定看涨的楼市预期似有松动。随着天气渐凉，楼市“暑热”出现了“一夜入秋”迹象，部分城市房价回调，开发企业加快资金回笼，投机炒作现象有所消退，我国房地产市场迈出了回归居住属性的坚实一步。这固然是地方政府房地产政策调控升级的效应，但无庸置疑房价持续快速上涨环境已经时过境迁。当然楼市理性回归的道路可能依然曲折多变，而“房住不炒”仍是保障我国房地产市场长期健康稳定发展的最好注脚。

      当前我国楼市呈现出“冰火两重天”的急剧变化。今年前八个月，楼市持续高温难退，房价上涨压力较大。据国家统计局发布的全国70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，2018年8月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点，呈现普涨态势。出乎意料的是，进入9月后，楼市却急剧降温。据易居研究院监测的40个典型城市的数据显示，9月上半月新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%，同时楼盘促销频繁，期待中的楼市“金九”成色不足，房地产开发企业从此前“捂盘”到加快“促销”，行为反差巨大，甚至个别企业还有“活下去”的忧虑。种种迹象表明，这种楼市预期的急剧变化，实际上反映出长期以来房地产市场潜在的、深层次的忧虑。

      在过去相当长时间内，我国房价在市场矛盾中屡创新高。即便房价与经济金融现实基础一再背离，市场总是很快找到房价向上突破的理由，比如人口红利、货币环境、城镇化、供求关系等等，却总是有意无意忽略了终端住房需求的购买力，尤其是中低收入人群的购买力。可以说，当前我国楼市预期“入秋”并非偶然，实际上是家庭杠杆快速上升和存款增长乏力长期持续综合作用的结果。

      一是家庭杠杆快速上升将制约现实住房购买力。经过2016年以来的居民住房快速加杠杆，当前我国实际住户部门杠杆率已经处于较高位置，住房不动产占据了家庭财富绝对比重，继续加杠杆空间已明显压缩。当前我国居民家庭财富住房极化的配置结构，特别是过去一年多以来，二线、三线、四线城市住宅库存快速消耗，一线城市住房交易链条拉长，导致现实住房需求增长空间受到明显反制。

      二是存款增长乏力将制约未来潜在住房消费。截至2018年8月末，全国人民币各项存款同比增长8.3%，是近40年来低位，反映出终端购买力的衰减，这与一路走高的房价以及居高不下的总购房款形成了较大背离。在房地产市场需求结构中枢向中等以下收入人群转移时，存款增长放缓将明显压制未来市场整体温度。

      楼市预期“入秋”也是当前我国现实经济金融压力增强的内在要求。过去我国房价过快上涨所引致的财富效应，已经消耗殆尽，而对消费的挤出效应却在增强。在当前我国经济转型升级和外部冲击叠加的环境下，资金和购买力过度向房地产市场聚集，导致社会消费需求扩张动力不足。同时，全球宽松货币环境退潮，社会负债端刚性约束渐强，而资产端调整缓慢滞后，部分社会商业交易链条的再融资难度上升，导致全社会资金面整体趋紧，势必引发资产配置结构再平衡进程。

      值得注意的是，当前我国楼市稳增长的边际作用已经受到终端需求刚性约束。2008年应对国际金融危机以来，住房需求的持续释放和社会公众购买力的转移，已明显限制当前楼市稳增长空间。同时，我国经济增长动力将更多依靠创业创新驱动，依靠提高全要素生产率，这与楼市推动经济增长的内在机理存在本质差异。这些情况表明，房价继续上涨的脆弱性已开始显现。当然，楼市预期的松动能否最终转化为促进楼市回归居住属性的动力，还需要进一步观察。但不管怎样，坚持“房住不炒”，是实现房地产市场长效机制的唯一途径。

      （来源：经济参考报、梁倩 钟源 陈涛）