八个月土地流拍890宗 土地市场调控成果须继续巩固

      最近经济下行，财经界的朋友们都在讨论一个问题，那就是繁荣了20年的中国房地产市场在2018年的下半年，会不会进入到一个新的拐点时刻？这个市场是不是真的要凉了？

      一个特别值得我们关注的事实是，今年以来全国的房地产市场，都出现了罕见的土地流拍的现象。

      我曾拿到的一份行业报告中提到，今年1~7月，全国土地一共流拍了796宗，其中一线城市土地流拍13宗，同比增加了225%，创下2012年以来的新高；二线城市流拍了154宗，同比增加了100%；三四线城市土地流拍量更大，达到了629宗，同比增加了121%。

      而最新数据显示，2018年1~8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2%。

      可以预见的是，如若按照这个速度发展，到今年年底全国土地流拍数量一定会突破1000宗，达到近年来的最高峰。

      这样的景象也曾在2014年出现过，那一年的全国土地流拍总数达345宗。主要原因在于2014年经济下行压力大，大家都不愿意买房，开发商不愿意拿地，政府也降低了土地供应量，最后供需两不旺，导致土地流拍。

      那么今年的情况跟四年前相比，有什么不同的原因呢？

      第一，现在房地产企业的现金压力比当年还要大。

      2015年和2016年前后是债券牛市，很多房企都发行了大量的债券，期限是三年，如今这些企业将进入到一个偿债的高峰期。Wind数据显示，2018~2021年四年间，房企偿债压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿和4971亿。而这相比于2015年和2016年，偿债压力增加了5~10倍。

      除了偿债压力之外，房企融资也越来越难。在去杠杆背景下，监管部门三令五申，严禁资金违规进入房地产市场。今年1~8月，全国房企一共融资了7390亿，同比减少9%。其中，8月融资总额只有744亿，同比下降了23%。

      因此，在巨大的资金压力下，房企拿地自然就越来越谨慎了。

      第二，政府的坚决限价，抑制了房地产企业拿地的热情。

      过去两年，全国各地城市为了抑制房价过热，出台了各种的限价政策。而限价之后，这些城市的房价几乎都走成了一条横线，每个月的均价都在上下几块钱波动。虽然房价得到了有效的遏制，但是房地产市场却被扭曲了，一手房与二手房的价格出现倒挂。

      还有一些开发商因为限价的原因迟迟不愿意开盘。前两天去长沙，一家房产公司的朋友告诉我，他们在2016年下半年和2017年上半年拿的地，平均楼面地价要8500元，建筑成本4000块，而政府给的指导价只有12000元。

      如果开盘销售，那么将卖一套亏一套，而如果不销售，企业的资金链就可能受到影响，因此陷入了卖也是亏、不卖也是亏的两难境地。

      过去20年，房地产是中国增长最快的产业，具备产业关联度高的特点。今年上半年，房地产市场降温造成家电建材等相关行业的集体低迷。而政府卖地少了，其财政收入也捉襟见肘。那么这种大面积土地流拍的景象，对未来的房地产市场会产生什么影响呢？

      一方面，未来的一段时间内，地价或将进入到一个下跌通道。根据数据统计，今年上半年，全中国20家代表房企的拿地成本同比下降了16.7%，其中，一线城市同比下降19.1%；二线城市同比下降7.5%；三四线城市同比下降18.1%。

      但就地价成本而言，下降只是相对的。因为跟2015年相比，现在的地价成本依然很高。

      另一方面，一个潜在的可能性是，土地流拍会导致新房的供应量减缩，未来甚至有可能进一步推动房价上涨。

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      土地市场在前期涨幅明显的情况下，如今有所降温、理性恢复，说明房地产调控产生了积极效果，这是应该鼓励支持的。土地收入关系地方政府财政收入，如果地方政府有稳定房地产市场决心，就必须另开财源，减少对土地收入的依赖。同时，土地市场趋稳也反映出开发商更加理性

      最近一段时间，我国土地市场有几个明显变化：一是包括一线城市在内的很多地方土地供应量增加，比如北京最近宣布，近期将有66宗住宅用地入市；二是土地流拍增多，前8个月全国近700宗土地流拍；三是土地成交溢价率低，多座一线城市土地接近底价成交，土地成交溢价率接近39个月新低。

      对于这些变化，各种议论颇多，其中一个颇有“市场”的观点是，当前土地市场已经明显降温，这么多的土地供应让市场难以消纳，调控已经使开发商难以为继，终将伤害消费者利益，有必要考虑适当降低调控力度。

      对于这样的观点，必须旗帜鲜明地澄清，土地市场稳定本来就是房地产调控的应有之义。土地市场在前期涨幅明显的情况下，如今有所降温、理性恢复，说明房地产调控产生了积极效果，这是应该鼓励支持的方向。

      供需平衡是经济学最基本的原理之一，以前房地产调控常在需求端做文章，通过限购、限贷来降低需求，但如果供应不足，供需便难以平衡。因此，此番房地产调控从供需两侧同时入手，在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位的同时，要求各地酌情增加土地供应，供需两侧同时发力，从实际效果看，确实起到了稳定市场的作用。

      其次，在市场环境下，价格因供需而变，土地供应若不足，势必推高地价进而影响房价。以人们常用的面包和面粉为例，只要需求强劲，面粉降价不一定会影响面包价格，但面粉涨价，一定会推高面包价格。回顾一下前几年，地王频出之际几乎都是房价一路高歌之时，两者互相影响，导致房价地价轮番上涨。

      而且，土地收入关系地方政府财政收入，如果地方政府有稳定房地产市场决心，就必须另开财源，减少对土地收入的依赖。否则，一方面试图稳定房价，另一方面又渴望土地市场日进斗金，房地产调控的“经”就很有可能念歪。从这个角度来说，土地收入增速放缓，对于地方政府财政结构改善未尝不是一件好事。

      此外，土地市场趋稳也反映出开发商更加理性。过去十几年，房地产市场造就了很多暴富故事。在那种市场氛围下，不少开发商在土地市场举牌时势在必得，以为拿到就赚到。但这种情况必定不可持续。坚决遏制房价上涨，并要求下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序。同时，不少地方的房地产调控政策着眼于土地环节，推出了在土地拍卖阶段“限房价、限地价、竞配套”等调控政策。加之，当前在去杠杆的形势下，房地产商融资难度加大，难以大量举债竞拍土地。这些因素都使得开发商拿地更为理性。

      党的十九大报告要求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这些要求是我们制定和执行各项政策的出发点和着眼点。不忘这个初心，增加分辨思考的能力，当我们面对纷繁复杂的现实环境时，就不容易被各种现象和观点迷惑，更好地为人民群众谋福利。

      （来源：吴晓波频道、经济日报）