土地市场进入量价调整磨合期 三四线推出土地将减少

      下半年以来，全国土地市场高单价、高溢价占比趋于低位，土地市场迎来平稳理性的下半场。机构数据显示，8月土地市场交易量再创年内新高，同时成交均价、溢价率等指标持续走低。价格方面，月内三四线城市成交金额占比有所下降，一二线城市交易规模虽有所增加，但平均价格均环比回落。

      近日，克而瑞研究中心发布的监测数据显示，8月土地市场供应幅数继续上涨，但整体供应建筑面积有所下滑，全国336城经营性土地供应建筑面积为27144万平方米，环比下降9%，供应幅数3882幅，环比涨幅为12%。

      同时，8月受监测的城市土地市场成交建筑面积大幅增长，成交建面和幅数都创下年内新高。受监测的336城经营性土地成交共3122幅，同环比分别上涨20%和9%，成交建筑面积26605万平方米，同环比涨幅分别为68%和37%。

      “在今年土地市场成交规模持续走高的基础上，8月成交体量再度大幅度增长。”克而瑞研究中心研究员吴嘉茗分析认为，这样的市场表现说明土地的需求量仍然维持在高位，但在不少省份明确“增加土地供应”、响应自然资源部“增存挂钩”机制后，供地力度加强，整个市场趋平特征更加显著。

      价格方面，8月土地市场呈现量升价跌的走势。其中，受监测的300城经营性土地成交总价共4446亿元，环比跌幅为10%，相比去年同期上涨21%，成交楼板价随之回落。吴嘉茗分析称：“8月土地成交均价仅为1671元/平方米，同环比分别大幅下滑28%和34%，价格降至2017年以来的最低水平，平均地价显著下行，结合溢价率下滑、流拍地块维持高位等市场走势来看，土地热度确有降温。”

      值得一提的是，8月恰逢上市房企年中业绩发布，大多数企业在发布业绩的同时表达了下半年审慎拿地的态度。业内分析认为，这主要是由于长期的政策调控仍无放松迹象，令企业对市场的预期受到影响，进而拿地态度发生转变。

      吴嘉茗表示，总体来看，8月重点地块成交热度大幅下降。月内，土地市场整体以量涨价跌的走势运行，各能级的土地成交价格均有回落，企业拿地态度趋于谨慎，政府方面也有多个省市进一步加强了土地侧的供给力度，在政府和企业的双方作用下，土地市场进入“磨合期”。

      克而瑞方面预计，接下来土地市场成交规模仍将维持高位。随着政府与企业在土地价格方面进一步磨合，未来重点城市流拍率会有所回落。但是受市场预期趋平、融资环境持续收紧、地方政府增加土地供应等因素影响，土地市场会迎来更加平稳、理性的下半场。

      相关新闻：

      楼市调控与融资收紧双重压力下，控投资、快回款的发展策略，已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景，是否乐观？

      “销售难度在逐渐加大，如果没有放松调控的政策，销售难度还会持续下去，去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称，万科8月份当月去化率为47%，平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。

      融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示，随着楼市调控政策的持续，人们的购买预期也会发生变化，其实8月份看，很明显的购买预期已经发生变化，因此融创也会非常谨慎。

      土地获取方面，在业内素以稳健著称的中海，在今年8月喊出“宁愿错失一些机会，也不想投错几块地”的发展口号。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国坦承，目前我们对市场保持高度谨慎的态度，现在的政策处于高度多变期，随时都有可能出下一步新的政策，所以谨慎投资是很必要的。

      “据我们了解，现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降，开发商存在买涨不买跌的观望心理；另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层告诉记者，所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲，企业都不敢大规模投资。

      新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉记者，房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场，反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。欧阳捷建议，在拓展方面，房企应该缓拿地、拿对地、拿好地，便宜的土地永远可以拿。“融资方面，房企可以通过设立地产基金等多种形式，争取相对便宜的资金，降低融资成本。”欧阳捷续称，在保证产品和服务品质的同时，开发商应继续坚持资金高周转策略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

      易居企业集团CEO丁祖昱也认为，今年三四季度房企最重要的两个策略：一个是控投资，减少投资；一个是快回款，加快销售。

      根据中国指数研究院数据显示，截至2018年8月末，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

      土地流拍现象明显增多，是否是市场下行的信号？欧阳捷告诉时代周报记者，这恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的调研情况来看，87%的土地流拍项目都在三四线城市。房企在上述城市的土地储备相对充裕，已经不急于拿地，希望等待相对较低的地价水平。”欧阳捷表示，但政府自降地价的意愿还不强烈，毕竟很多城市房价已到高位，地价太低，将无法覆盖拆迁补偿安置成本。他预测，今年后四个月，三四线城市推出土地将明显减少，土地流拍现象也将大幅减少。

      “从我们的调研结果看，包括之前拍出的南京某地块，对比同地段的土地价格已经降了30%左右，而杭州之前拍出的某地块，对比同地段已降了50%左右。”上述房企中层告诉记者，开发商也是买涨不买跌，而且很多人认为地价后面会更便宜，所以会减少土地支出。华润置地管理层也表示，今年土地流拍和区域市场有关，一方面有限价，另外一方面底价比较高。

      除了上述原因，亦有多家民营房企内部人士告诉时代周报记者，自2016年末国内融资渠道逐步收紧之后，公司手中能够用于买地的资金也比较少。

      “因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响，很多房企资金回笼都成问题之后，肯定会把回笼资金放在发展首位，减少拿地支出。”上述房企中层表示，房地产周期下，企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年，房地产企业会特别注重回款，同时也会加快开发进度。据他透露，目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企，在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。

      而在今年8月底，恒大已率先在全国范围内打出“在售住宅全部89折优惠”的广告，且首付款可以分期支付，最低首付仅需5%。

      加速现金回笼

      开发商以价换量求去化，效果真的理想吗？

      以万科为例，数据显示。2018年前6月，万科实现合同销售金额约3046.6亿元，同比增长9.91%；合同销售面积约2035.4万平方米，同比增长8.94%。2017年同期，上述指标的同比增长幅度分别为45.8%、32.6%。而到了2018年8月，万科单月实现销售金额383.4亿元，同比增长3.5%，实现签约面积257.4万平方米，同比下降6%。

      今年9月万科经营情况电话会议上，赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在55%–65%之间。到了7月份去化率为51%，到了8月份仅为47%，赵旭翔解释称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。

      一旦盖好的房子去化困难，加之外部融资亦不断收紧，房企的资金链无疑将再度承压。

      欧阳捷告诉记者，房企到位资金增速有所回调，来自银行的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间，主要依赖客户定金及预收收款和自筹资金两位数的增长，才保持了到位，资金6%的增速。但因为目前房企融资渠道相对不足，年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间（指房地产主要指标在± 3%以内，少数指标在5%左右。）”。

      另据克而瑞数据显示，从融资成本来看，2018上半年60家重点房企融资成本结束了两年来的下降趋势，回升至6.33%。这主要是由于境内融资环境持续收紧，近期新进行的境内外融资成本均有提高，而原有低成本的公司债陆续到期，因而整体的融资成本也只能水涨船高。

      “目前开发贷的利率已经是处在历史高位，其利率通常会在4.9%基准利率基础上，上升10%–30%。”上述房企中层告诉记者，像民企肯定能发债就尽量发债，都是提前找到买家（机构），先谈好，但成本就高。

      远洋集团执行总裁谌祖元亦对媒体表示，从2017年开始资金就越来越紧张了，2019年可能还会延续这种趋势；2015年很多房企发的都是三年债，今年下半年到明年上半年是还款的高峰期，所以资金荒可能会在行业里面出现。

      债券评级机构穆迪发布研报称，在纳入评级的52家房企中，有超过七成债券将于2018年到期或可回售，总额达392亿美元（约合人民币2601亿元）。另据Wind资讯统计显示，2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。

      欧阳捷认为，融资杠杆不断收紧的大背景下，一些销售额不够大且债额过大的房企，将会面临资金压力过大的风险。

      （来源：经济参考报、时代周报）