山竹已退：房地产市场繁荣仍在继续 能存款也能存房

      “山竹”挥一挥衣袖，不带走一片云彩，却留下满目疮痍。

      现在，广东的“山竹”已经走了，但楼市的“山竹”还在。

      近日，国家统计局发布了2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，在新建商品住宅销售价格方面出现普涨现象，其中，67个城市出现环比上涨，68个城市出现同比上涨。

      全国房地产市场主要指标有涨有落。其中，1-8月份，全国房地产开发投资、房地产开发企业房屋施工面积、土地成交价款，商品房销售面积等指标均出现不同程度上浮。在上述指标中，相比于1-7月份，除全国房地产开发投资和商品房销售面积增速出现回落外，其余指标增速均有所上涨。

      房地产市场繁荣仍在继续

      国家统计局城市司高级统计师刘建伟对8月份商品住宅销售价格变动情况进行了解读。刘建伟表示，从总体来看，一二线城市商品住宅销售价格变动总体平稳，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨0.9%；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%，同比上涨8.6%，涨幅均有所扩大。三线城市商品住宅销售价格有所上涨，35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%，同比上涨8.3%。

      “当前国内房地产市场的繁荣还在继续。”中国社科院金融发展室原主任易宪容曾撰文表示，国内房地产商对土地购置需求越来越大，这表明房地产商仍然看好未来的房地产市场。国内土地的价格也在全面上涨，土地流拍仅是个例，国内的几大房地产开发商上半年的业绩呈现爆发式增长也印证了这一点。

      “当前房价上涨的城市数量越来越多，这也解释了70城房价环比增幅曲线反弹的态势。”业内专家对《金融时报》记者表示，下半年房地产市场的走势明显是走强的，至少在价格上是有类似表现，一二三线城市的房价均出现了涨幅扩大的现象。

      “通过对近期各类市场的观察，部分城市楼盘预售政策有所调整，类似调整都会带来价格的上涨。”业内专家表示，即便部分城市市场交易可能表现一般，但是价格本身已经出现了新的变化，即今年上半年属于相对偏低的水平，目前已基本从底部开始反弹。

      近期房价上涨和今年年初的判断明显是不一致的，很多判断认为今年下半年市场降温，但现在出现了反弹。业内专家分析认为，这背后和购房需求积极入市，部分预售证管控相对放松等有关，其核心原因在于房地产市场依然存在较强的购房需求。

      从横向看，三线城市的房价上涨幅度最大，同时近期包括唐山、秦皇岛等环京区域的城市房价也在上涨。业内专家认为，一个重要的原因在于，南部环京区域的购房政策相对较紧，所以此类北部的城市市场交易会相对更加活跃，进而价格容易反弹。

      值得注意的是，尽管一二线城市调控政策力度较大，但上涨城市数量依然较多，特别是中西部面积销售上涨幅度均远超市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域，原因在于三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在。中原地产首席分析师分析称。

       后期房市调控或将加码

      “从房价指数数据看，8月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比增幅为1.5%，同比增幅为8.0%。而随着环比数据的扩大，同比数据此前持续收窄的态势不再，即同比增幅数据也开始扩大。”业内专家强调，近期环比和同比幅度都开始扩大，说明房价上涨的势头在增强。

      “后期房价上涨的动力依旧较强。一些热点城市的房地产市场热度不减，这种态势也会促使近期各地继续出台政策，房地产调控加码的可能性很大。”业内专家表示，预计第四季度会有各类管控出现，即房价上涨态势保持，但是幅度或受限制。政策发力点会集中在对房屋交易秩序的管控，尤其是在房企、中介公司、租赁经营企业的管控方面；同时后续或在积极增加供地，在供地和拿地方面或会有新的鼓励性政策。

      国信房地产分析认为，在调控持续保持高压的态势下，市场供求关系改善，预计未来房地产市场投资稳中有落，销售面积继续保持低速增长，房价将保持窄幅波动。与此同时，随着城镇住房存量的增加以及租购并举的政策引导，后期规范和促进租房市场健康发展的政策措施将会陆续出台。

      今年以来，住建部多次约谈房市热点城市，近日又再次公布了一批专项行动中各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构，整治房地产市场乱象的力度不减。坚决遏制房价上涨和住建部的坚决问责将成为后期国内房价走向的风向标，也表达了政府调控楼市的决心和魄力。

      此次北京出台的公积金贷款新政，也充分说明了房地产政策管控依然较为严厉，尤其是结合公积金贷款的实际情况，采取了相对收紧的政策内容。业内专家认为，这既符合公积金贷款的政策大思路，也符合房地产市场的管控内容。从现在的购房政策看，本身已经较紧。而现在公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，对刚需购房者的压力较大，对房地产市场的影响偏利空。此外，这也与租售并举、大力鼓励房屋租赁市场的政策意图不谋而合。

      业内房产研究院首席市场分析师许小乐也持类似观点，他认为此次北京公积金新政的出台会进一步减弱需求。公积金贷款虽然额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻还贷压力。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者的购买力本就受制约。此次公积金政策调整不仅影响低总价的刚需市场，还会影响换房链条的中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场大概率会出现“降温”。

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      近期租房市场可谓处在风口浪尖……细心观察，租房市场一系列尖锐矛盾的背后都离不开资本这把双刃剑。那么，当最擅长资本游戏的银行亲自披挂上阵，深度参与房屋租赁交易时，租客和业主们又会迎来怎样一番景象呢？

      要租房找银行

      白领丽人小叶在北京参加工作已有四年，目前在一家央企工作。入职以来，她屡屡听同事说单位要搬到河北，所以迟迟没有下决心在北京买房。最近，一直租房居住的她又因为房东要卖房不得不搬家，这几天为了找新房跟各路中介打交道，身心疲惫不堪。小叶远在武汉的同学小文建议她可以试试建设银行推出的“建融家园”APP，上面有不少房源，还可以方便获取贷款。小文就是通过“建融家园”APP在武汉租到了理想的房子。小叶听后颇为心动。

      她进入手机下载中心，发现有“CCB建融家园”和“CCB建融公寓”两款软件，前者有个人房源也有品牌公寓，后者主要是各种精品公寓。粗略看来，公寓房源远远多于个人房源。个人房源基本上都是与中介合作的，发布信息上都标注“政府验真”，北京地区三个月内只有36套。相比之下，品牌公寓的房源数量多、质量高，三个月内有1446套，大多来自金融街公寓、创业公社37度公寓、华贸公寓、丽都壹号、国贸世纪公寓、通泰文园、利锦新苑等。与其他房产中介APP一样，建融家园支持在线预约看房，不同的是租客可以直接在建融家园上签约租房，还可以利用该软件记录水电表度数、在线报修、下载智能门锁。

      小叶想在西城区找个1室1厅的房子。输入搜索条件后，她发现最贵的是长安兴融中心，100平方米的北向1室1厅，月租金5万元起。价格比较适中的有荣丰小区、一铭公寓等，1室1厅面积在40平方米左右，月租金3000元至4000元。小叶很快就选中了一套价格、户型、位置都很理想的房子，预约这周末去看房。小叶不禁感慨：“没想到银行还开发了租房软件，而且有这么多好房源，比房产中介给我推荐的性价比都高。”

      能存款也能存房

      相比北京地区，建融家园在南方城市的房源更加丰富。比如其官网9月6日公布的租房数据显示，上海地区最近三个月发布的房源是24988套，成都9574套，南京11578套，武汉9087套。同北京地区一样，建行在其他城市的房源也是品牌公寓的数量远远多于个人房源。

      为进一步拓展个人房源供给，今年1月，建行在广东地区首创推出了“家庭不动产财富管理”业务，亦称“存房”业务。所谓“存房”，简单地说，就是业主向银行提出把空置房屋“存”在银行下辖的住房金融服务中心，银行会对该房产未来3-10年内的租金收益进行评估。双方认可租金以后，银行将会撮合业主与第三方公司达成住房长租权转让交易。后期，将由第三方公司向业主一次性或分期支付租金，并负责出租与后续管理。当租赁期满后，第三方租赁公司会将房产归还给房主。通过“存房”，业主可将闲置的房子交给银行打理，一次性获取未来几年的租金，无需担心中介或租户不诚、租金难收等问题。同时，租客也不用担心租期内房屋会被提前收回、租金突然上涨等问题。

      据记者了解，这项业务很有可能将于年内在北京地区推出。届时建行将不再与第三方租赁机构进行合作，而由房东、建行、建信信托以及今年6月份成立的建信住房服务有限责任公司共同开展。业主签约后，建信住房服务公司将承担“房屋管家”职责，而非由建行二次委托给房屋中介公司。建信信托将负责资产打包和租金支付。正因为这项极具创新性的业务，建行被业内称为“银行中的链家”。对此，建行并不回避，还大大方方地打出了“要租房，找建行”的广告语。

      北京地区银行未开展租房贷

      作为国内最大的个人住房按揭贷款银行，建行在去年12月，在业内发布首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。对于资质良好的借款人，建行会采用“信用+保证”的形式批准借款人的贷款申请，贷款额度期限最长10年，额度最高100万元。借款人具体能够申请到多少贷款会由建行根据借款人的工作年限、收入情况、公积金缴存、央行征信记录、贷款记录等多方面进行评估，借款人再按月还贷款。“按居贷”之后，建行又推出了“租客贷”和“业主贷”两款产品，实质上都是个人综合消费贷款，最高额度不超过30万。

      “按居贷”、“租客贷”和“业主贷”的年利率均为最低6.3%。规模较小的租房平台的分期利率更高，且计算方式不透明，有些租房分期的费率高达13%以上。除了费率暗藏猫腻，租房分期平台还对退租和转租的租客收取违约金。融360分析师介绍，这就意味着，用户一旦使用租房分期，如果中途住得不舒服，或者临时工作变动需要换房，除了要给中介支付至少1个月的房租作为违约金外，还需要另外给租房分期平台支付违约金。因此符合资质的借款人还是愿意直接找银行办理租房贷款。

      除建行外，工商银行和中信银行也推出了个人住房租赁贷款，但记者了解到，银行的租房贷在南方城市开展得较多，目前北京地区还没有银行正式推出租房贷业务。“既然市场有实际需求，与其让不正规的机构去做，还不如让银行来做。”中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，不是谁都能买房，这是中国的客观情况。如果银行不做租房贷款，就会有其他现金贷机构填补这一空白。“我们现在花这么大力气整治现金贷，根本原因还是银行对小额贷款需求服务不到位。”

      长租市场迎来国家队

      从去年年底开始，以国有大行为代表的各家银行纷纷看到租赁性住房业务中蕴含的金融机遇，大举进军住房租赁市场。它们有的与租赁住房建设主体联合推出“租赁住房开发贷款”，融资金额可达项目总投资80%、期限可达25年；有的为个人承租者推出“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元、期限可达10年；还有的旨在满足企业在租赁住房建设、购买、盘活资产、装修改造、运营等全生命周期的金融需求。无论哪种方式，银行都不约而同地把重点放在了长租房领域。

      传统银行切入非传统的长租房业务，究竟是喜是忧？中原地产首席分析师张大伟认为，商业银行利用规模和资本优势去获取房源，扶植市场增量是值得肯定的，但如果想方设法获取存量，与房产中介争房源，就有可能带来问题。“银行应该更多地与开发商合作，比如像建融公寓那样将写字楼改成长租公寓或者支持开发商建设长租公寓，都是很好的尝试。”但是“存房”业务则有可能给业主带来套现的机会。“现在房租比较高，业主把房子存在银行可以一次性拿到几十万，这已经不是小额了，他会拿这笔钱去干什么？很可能是去炒房。”

       前我爱我家副总裁胡景晖在不久前的公开场合曾表示，租赁运营商近期的不合理抬价，在房租上涨过程中至少起到三分之一的作用，推波助澜。他表示，资本一半是天使，一半是魔鬼，既可以带来进步，也有背后贪婪性，要解决这一矛盾，国家控股涉入房产中介和租赁行业，立法、建立监管机制是有效的管控办法。

       （来源：金融时报 、北京晚报）