英国房地产市场遭受脱欧冲击 海外投资者影响力巨大

    日前，英国脱欧带来的市场冲击已经超出外汇市场、债券市场和股票市场，开始蔓延至房地产市场。自7月4日以来，英国国内多家地产投资基金开始暂停投资者赎回，这引起了投资者和监管部门的不安和关注。

　　近年来，在英国商业地产发展进程中，海外投资者影响力巨大，尤其是在伦敦和英格兰东南部地区。大量海外资金的入市是英国商业地产牛市的重要原因。自2009年开始，海外投资者购房占总体交易的比重一直维持在45%以上。在2012年至2015年英国经济复苏进程中，牛市为商业地产投资基金每年带来双位数的投资回报。

　　然而，进入2016年一季度以来，在英国退欧风险影响下，海外投资者在英国房产市场投资下降了50%。英国商业地产基金面临严重的资金流出压力。4月份商业地产基金净流出规模高达1.37亿英镑，5月份更是上升至3.6亿英镑。

　　脱欧公投结果公布之后，悲观情绪开始主导海外投资者决策。短期内，市场对海外企业撤离英国的担忧导致伦敦商业地产需求下降，中长期内则担忧英国本土经济停滞压制商业地产需求。在此负面情绪影响下，英国境内商业地产投资基金市值缩水了4.5%至5%。商业地产基金也面临大规模投资者要求赎回资产的压力，流动性逐渐耗竭。从7月4日开始，流动性耗竭的标准人寿、英杰华、M&G投资以及亨德森全球投资的商业地产基金陆续宣布暂停所有交易，并在一定期限内禁止投资者赎回。这一决定将100亿英镑左右的资产锁定，引起了投资者的担忧。

　　密切关注市场波动的英格兰银行金融政策委员会强调，商业地产市场的波动有可能被放大。在脱欧公投之前，各方认为脱欧会导致商业地产价格下降10%以上。但是，由于商业地产交易频率较低，市场达到均衡价格水平需要较长的时间。在这一时段内，脱欧带来的市场悲观情绪将持续冲击地产投资基金。巨大的赎回压力有可能导致地产基金未来在锁定期后大规模销售地产以变现，这将导致房地产价格进一步下探，形成新一轮恶性循环，放大市场下行压力。

　　事实上，各大投资基金在声明中都强调，当前暂停交易正是为了避免“异常的市场环境损害投资回报”。分析认为，未来任何一笔新的资金赎回都将意味着上述基金不得不抛售持有房产以筹集资金应对。

　　各大基金都在竭力避免2007年地产市场泡沫崩溃时的场景。当时英国地产投资基金同样面临投资者赎回激增的局面。乐观分析认为，这一局面出现的可能性不高，英国商业地产面临的环境并非完全利空。当前，英国国内利率处于历史低位，未来还有可能进一步降息；同时，英镑对美元汇率已经下探至1.3以下，下行压力依然存在。这两大因素对高度国际化的伦敦商业地产市场无疑是利好的。

　　针对地产市场波动对英国金融系统的冲击，各方认为总体影响相对可控。央行金融政策委员会表示，英国银行系统的韧性已经有了大幅提升。历年银行压力测试的场景都要比当前经历的情况更为极端。以2014年银行压力测试为例，当时假设“英镑贬值30%，住宅地产和商业地产分别下降35%和30%”，英国银行系统仍有足够的资源应对上述情况。

　　虽然从压力测试的结果看英国房价下滑对于银行系统的冲击可控，但是央行金融政策委员会依然高度关注商业地产市场的未来发展，并将其列为未来核心关注的市场风险之一。这一担忧不无道理。一方面，银行压力测试虽然结果乐观，但是测试主要集中在7家大型银行，市场负面情绪的影响往往超出预期，各方仍然担忧房价下跌对英国金融系统负面冲击超出预期；另一方面，市场无法估计商业地产市场的杠杆率。当前英国国内居民住宅市场杠杆率相对可控，但是商业地产杠杆率难以估计。一旦未来商业地产投资基金在巨大赎回压力下大规模抛售旗下资产，英国国内房价下行压力将进一步加剧，后续发展对于银行业的影响尚无法估计。